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| 內容簡介： |
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本书探讨在适合我国经济稳步发展、房地产投资由持续高位向“房住不炒”逐渐理性发展的国情下，建立有中国特色的REITs发展模式为立足点。适逢疫情过后全球经济复苏的契机，以2008年金融危机时期为借鉴，大量应用2008年金融危机前后美国REITs和宏观经济的数据，运用边限检验法（Bound Test）、VAR向量自回归及脉冲响应函数等定量分析方法对REITs的经济属性、与宏观经济变量之间的长短期均衡关系、宏观经济变化对其冲击的效应作了实证分析和探讨，整理总结出对我国制定宏观经济政策有借鉴意义的结论。同时针对我国在后疫情经济复苏时期发展REITs将面对的机遇和挑战，建立了基于中国现状的“单位信托型”权益类REITs的委托代理理论模型，提出有中国特色的REITs发展模式构想。
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| 關於作者： |
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梁超杰，女，武汉大学经济学学士、硕士，北京大学经济学博士。先后任职于中国人民银行深圳分行/中心支行、原深圳市银监局，后脱产师从北京大学经济学院著名经济学家萧灼基教授攻读经济学博士学位；毕业后历任中融国际信托有限公司深圳业务部副总经理、华鑫国际信托有限公司深圳部门负责人、金元证券创新业务部总经理、中诚信投资有限公司及中诚信信用管理公司总裁助理，现供职于某国企资产管理公司。熟悉银行、信托及资产管理等金融业务，包括资产管理、资本运营、企业评级等，具有丰富的金融理论和实践从业经验及资源。曾管理资产规模200多亿元，发表《资产评估》（白山出版社，2003）及多篇核心刊物文章。
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| 目錄：
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章绪论 001
1.1 研究意义 001
1.1.1研究背景 001
1.1.2研究意义 004
1.2国内外不动产投资信托基金研究综述 006
1.2.1国外REITs研究综述 006
1.2.2国内REITs研究综述 014
1.3研究内容、理论依据及创新点 016
1.3.1本书结构及研究方法 016
1.3.2理论依据 018
1.3.3主要创新点 022
第二章不动产投资信托基金组织结构比较分析 025
2.1不动产投资信托基金的定义和特点 025
2.1.1定义内涵 025
2.1.2特点和社会贡献 028
2.1.3 几对概念的区别 033
2.2类型和组织结构 038
2.2.1分类 038
2.2.2当事人关系和组织结构 044
2.2.3成熟经营模式 045
2.3 国外发展概况 047
2.3.1美国REITs的发展历程 047
2.3.2 欧洲REITs的发展现状 049
2.3.3亚洲国家和地区REITs的发展 050
2.3.4国外REITs发展状况给我国的启示 051
第三章不动产投资信托基金的收益与风险分析研究 053
3.1不动产投资信托基金的投资回报及影响因素分析 053
3.1.1 REITs的投资回报的构成 053
3.1.2影响REITs投资回报的因素分析 057
3.2不动产投资信托基金的风险分析及风险管理措施 061
3.2.1房地产市场及证券市场价格波动风险 061
3.2.2税收及利率政策调整风险 062
3.2.3经营管理风险 064
3.2.4委托代理风险 064
3.3不动产投资信托基金的监管及对中国的启示?……065
3.3.1美国REITs的监管机构及职责 065
3.3.2美国REITs的监管法规及主要内容 066
3.3.3 美国REITs的监管模式对中国的启示 067
第四章宏观经济发展对不动产投资信托基金回报影响的实证分析及对中国的借鉴意义 069
4.1向量自回归方法 070
4.1.1向量自回归模型的主要思想 070
4.1.2变量选取与数据样本的收集 072
4.2数据的前期检验 075
4.2.1主要指标的数据处理 075
4.2.2统计性描述 076
4.2.3单位根检验 078
4.2.4Granger 因果检验 081
4.3基于边限检验法的宏观经济长期均衡关系检验及函数测算 084
4.3.1边限检验法检验原理 085
4.3.2边限检验的评估结果 087
4.3.3基于长期均衡关系的REITs和宏观变量的误差修正模型 091
4.4基于向量自回归方法的2008年金融危机短期冲击影响 093
4.4.1 脉冲响应函数 094
4.4.2两时间段模型建立和VAR脉冲响应分析 095
4.5实证结果分析及对中国的借鉴意义 102
第五章中国特色不动产投资信托基金发展探究105
5.1宏观背景——房地产业发展研究 105
5.1.1房地产业对经济发展的贡献 105
5.1.2房地产行业发展历程 107
5.1.3房地产金融业的发展研究 113
5.2制度根源——中国信托行业发展分析 117
5.2.1中国信托业发展简史 117
5.2.2房地产信托产品的经营状况及盈利模式 121
5.2.3中国房地产信托计划产品和美国REITs的异同比较 121
5.2.4我国房地产信托存在风险与防范措施、发展障碍 123
5.3 2008年金融危机后中国房地产投资信托基金面临的机遇和挑战 127
5.3.12008年金融危机前后我国房地产信托发展特点的变化 127
5.3.22008年金融危机后我国特色REITs面临的机遇和挑战 128
5.4中国发展不动产投资信托基金的运作模式探讨及政策建议 129
5.4.1 建立有中国特色的REITs运作模式 129
5.4.2发展我国REITs的政策建议 132
第六章中国特色单位信托型权益类不动产投资信托 基金资产管理模式理论研究 135
6.1委托代理理论评述 136
6.1.1 理论介绍 136
6.1.2委托代理一般模型 138
6.1.3 委托代理分析框架 139
6.2 REITs委托代理模型 141
6.2.1我国特色单位信托型权益类REITs的多重委托代理关系 141
6.2.2模型的前提条件 143
6.2.3基本假定 146
6.3内部顾问或外部顾问的管理模式选择 147
6.3.1投资者选择内部顾问时的效用及激励合同模型 147
6.3.2投资者选择外部顾问时的效用及激励合同模型 150
6.3.3结果分析及政策建议 153
第七章总结与展望 157
7.1本书的研究结论和不足 157
7.1.1研究结论 157
7.1.2本书的不足之处 160
7.2展望和建议 161
7.2.1 展望中国REITs的未来和建议 161
7.2.2以后需要继续关注的问题 162
参考文献
中文部分 165
外文部分 167
附录VAR模型脉冲反应图 175
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| 內容試閱：
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房地产业与金融业都是我国经济增长的支柱产业。随着城市化进程不断深化，城乡居民对房地产的需求日益增长，我国市场化经济改革的不断推进，房地产业的发展不断向纵深水平演进，从而加深了房地产业对金融 业的依赖与联系。
2021年，是房地产业的关键转折之年：“十四五”规划全面开启，中 央延续“房住不炒”，“三道红线”政策效果愈发显现。与此同时，房地产 企业融资受限，房地产业也面临前所未有的压力，发展节奏整体放缓。
由2020年新冠疫情引起的全球经济衰退对西方发达国家的经济生活 及我国的经济发展都造成了很大的不良影响。2021年，是经济复苏的开始， 也是通胀逐渐升温的一年，房地产价格存在较大的上行压力，如何对冲通胀，熨平房地产发展周期的波动性，保证经济平稳复苏，是后疫情时期的重中之重。而不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，下文统 称REITs ）则为房地产金融业提供了良好的金融工具和发展方向。
2021年7月23日住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市 场秩序的通知》，进一步加大了业内对下半年楼市调控从严、从紧的预期。 直至2021年9月，央行货币政策委员会会议提出“维护房地产市场的健康发展”，紧接着10月国家高层相继表态，认为“房地产的健康发展态势不会改变”。可以预见，未来在“房住不炒”的定位下，房地产行业将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。
在疫后全球经济反弹时期，发达国家大多采取放松货币政策的做法挽救经济，全球通胀预期增强，国内面临输入型通胀压力。
为预防房地产市场出现资产泡沫，中央调控意图明显，同时为对抗通胀预期，中国央行正在回归货币政策的正常化，结构性收紧信用政策，这让房地产商面临着一个非常严峻的形势。如何在新形势下盘活资金，构建新的融资机制，运用新的投资模式和新的金融工具来参与房地产业的开 发，拓宽房地产业的融资渠道，支持房地产业的健康快速发展已成为当务之急。
从国外的经验来看，探索房地产业证券化，推出具有共同基金性质的不动产投资信托基金是一个良好的解决途径和发展方向。
本书将结合我国房地产业及金融业两大产业的发展特点，以金融中介理论与委托代理理论为工具，从微观到宏观，理论与实践相结合，并借鉴 2008年金融危机之后国外经济发展的成功经验，对近年经济发展提供参 考，多方面多角度地分析探讨将房地产投资信托作为新的投资工具在我国 发展的可行性、发展路径及结构绩效。
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