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| 編輯推薦： |
房地产企业破产重整实用解决之道
专业视角揭示重整关键策略 独到见解提供矛盾调和方案
在资源整合中寻求法律支点 在重整实践中彰显人文关怀
法律思维洞察商业价值 管理智慧见证企业重生
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| 內容簡介： |
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全书共分6章，分别从房地产企业市场困境的形成与重整的背景和现状，房地产企业的重整价值识别，房地产企业重整中破产管理人制度的现状与优化，房地产企业的庭外重组及预重整，房地产企业破产重整的具体流程，关联房地产企业的实质合并重整，房地产企业重整实务中的疑难问题及其法律适用，房地产企业重整中的府院联动机制及其配套制度等方面，紧密结合实际案例进行了深入的研究，强调对房地产企业庭外重组、预重整和破产重整等基本概念予以正确的理解和适用。书中还针对建设工程价款优先受偿权的适用、消费性购房人的认定、以房抵债协议的处理、售后返租小业主权益的保护、刑民交叉等实践中的各类疑难问题与法律适用进行透彻的分析，并提出了一些立法与实施的完善建议。
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| 關於作者： |
张利军，江苏法德东恒律师事务所执委会主席、江苏省律师协会副会长、江苏省法学会破产法学研究会副会长、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员、第九届全国律协建设工程与房地产专业委员会副主任、第十届全国律协破产清算与并购重组法律专业委员会委员。
主要执业领域为债务重组与破产重整、建设工程与房地产、资本市场。办理的江苏省纺织工业进出口公司等6家公司合并重整案入选最高人民法院2017年十大破产典型案件，并被列为第163号指导性案例；办理的南京建工产业集团等25家公司合并重整案化解债权金额超1400亿元，并入选2022年度江苏法院破产审判十大典型案例，另有办理的铜山县利国钢铁有限公司破产清算案、江苏集群图腾大数据科技股份公司等2公司合并重整案、金盛置业集团等28公司合并重整案等多个案件分别入选省、市法院破产审判典型案例。近年来参与了30多件大型民营企业的庭外重组和破产重整。
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| 目錄：
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第一章 房地产企业的市场困境与重整拯救
第一节 房地产企业的市场困境及其自我拯救路径
一、房地产企业的当前困境及特点分析
二、房地产企业困境的自我拯救路径
三、小结
第二节 房地产企业的重整价值识别：困境与出路
一、房地产企业重整价值识别机制的困境
二、房地产企业重整价值识别机制的优化
第三节 房地产企业重整中破产管理人制度的现状与优化
一、困境房地产企业的不同重整模式及管理人作用
二、房地产企业重整中破产管理人的选任方式及其考量因素
三、破产管理人制度的再优化
第四节 房地产企业重整的基本流程
一、管理人等中介机构开展尽职调查
二、金融机构债权人委员会的成立及职能发挥
三、房地产企业重整中的业务重整与债务重整
四、困境房地产企业债务危机化解的程序类型概览
第二章 房地产企业的庭外重组及预重整
第一节 庭外重组的概念及实践情况
一、庭外重组的概念及参与主体
二、房地产企业庭外重组的司法实践
三、庭外重组的域外经验及其对我国的制度启示
第二节 庭外重组的特点、效力及其配套制度
一、庭外重组的特点
二、庭外重组的效力
三、庭外重组的配套制度——金融机构债委会
第三节 典型房地产企业庭外重组案例介绍
一、南京建工产业集团的情况简介与合并重整案的背景
二、南京建工产业集团合并重整案关于“庭外重组”的创新实践
三、南京建工产业集团等25家企业合并重整案的总结与启示
第四节 房地产企业预重整的司法实践
一、预重整的概念及特征
二、预重整的申请及受理
三、预重整中管理人的选任路径及其职责
四、债务人、债权人在预重整程序中的权责范围
五、预重整与重整程序的衔接与转换
第三章 房地产企业破产重整的具体流程
第一节 房地产企业进入破产重整程序的路径
一、债权人提出重整申请的路径
二、债务人提出重整申请的路径
三、执行转破产重整的路径
第二节 房地产企业破产重整案件的基础工作
一、房地产企业在重整期间的资产调查
二、房地产企业在重整期间的债权申报与核查
三、房地产企业在重整期间的经营维持
第三节 重整投资人的选定及重整投资协议的签订
一、重整投资人的产生方式
二、投资类型的选择
三、投资风险的评估与控制
第四节 重整计划的制作与表决
一、重整计划的制作
二、重整计划的表决
三、重整计划的批准
第五节 重整计划的执行与监督
一、重整计划的执行主体与监督主体
二、重整计划的执行效果
三、重整计划的执行责任
第四章 关联房地产企业的实质合并重整
第一节 实质合并重整原则的基本理论
一、实质合并破产的原理与功用
二、关联企业合并重整案件的办理原则
第二节 房地产企业实质合并重整的适用标准
一、法人人格混同标准
二、区分各关联企业财产的成本过高标准
三、严重损害债权人公平清偿利益标准
四、小结
第三节 房地产企业实质合并重整的启动与受理
一、有权提出实质合并重整的主体
二、房地产企业适用实质合并重整程序的前提
三、房地产企业实质合并重整的启动模式
四、房地产企业实质合并的受理审查模式
五、房企实质合并重整受理前的程序保障
第五章 房地产企业重整实务中的疑难问题及其法律适用
第一节 建设工程价款优先受偿权的认定及处理
一、建设工程价款优先受偿权的审查与认定
二、建设工程价款优先受偿权与其他优先债权权利冲突时的解决路径
第二节 消费性购房人的认定及其权利处理
一、关于消费性购房人认定标准的相关规范
二、不应认定为“消费性购房”的几种情形
第三节 在房地产企业重整实务中对以房抵债情况的处理
一、现行法律对以房抵债规则的构建
二、破产重整程序中的以房抵债协议处理规则
第四节 房地产企业重整实务中的售后包租问题
一、售后包租的基本概念
二、售后包租模式涉及的法律关系及合规性分析
三、房地产企业重整案件中对售后包租问题的处理
第五节 房地产企业重整中的刑民交叉问题
一、刑事程序与民事程序之间的处理顺序
二、刑事判决罚金的破产债权申报
三、非法集资类债权的审查问题
四、涉刑债权的优先受偿问题
第六章 房地产企业重整中的府院联动机制及其配套制度
第一节 府院联动机制的产生与发展
一、政府力量介入房企重整程序的必要性
二、政府力量介入破产重整程序的规范依据
第二节 房地产企业破产重整中府院联动机制的运行现状
一、政府内部关于府院联动的专班搭建
二、房地产企业重整中府院联动机制的不同介入模式
三、府院联动对促进重整房地产企业获得融资的作用
四、府院联动在房地产企业重整债权核查中的作用
五、府院联动在房企重整中的信用修复与税收优惠作用
六、小结
第三节 房地产企业重整中“府院联动”机制配套措施的完善
一、房地产企业重整中的税收政策优化
二、房地产企业破产中的信用修复优化措施
三、房地产企业破产中的特殊债权的保障机制及其优化
第四节 房地产企业重整中新型府院联动机制的建立
一、新型府院联动机制的提前介入
二、新型府院联动的信息化管理
三、新型府院联动的工作边界及其联动机理
附录 破产重整管理人工作文书样式
一、债权申报类文书
二、债权人会议类文书
三、管理人内部工作文书
四、重整投资类文书
后记
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| 內容試閱：
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序一
房，是人们的生存居住之处，安居者方可乐业。房地产产业关系千家万户的生存权利、生活质量，影响社会经济的稳定与发展，是我国市场经济的重要支柱产业之一。然而一些房地产企业在经营过程中，高杠杆借贷、高周转运营、过度扩张，遇到经济下行的压力，金融收紧的政策，出现了较为严重的债务与经营困境，陷于破产境地。
房地产开发企业的破产较之其他企业具有一定的特殊性。
第一，房地产开发企业的破产可能涉及房企债务人、金融机构债权人、建设工程承包人、拆迁户、购房者、其他债权人、战略投资人等多方当事人，各方利益之间必然会存在一定的冲突，而一些当事人如拆迁户、购房者的利益调整面临较大的社会刚性。如果处置不当，易引发群体性事件，影响社会的和谐稳定。
第二，房地产开发企业的破产涉及多种不同社会性质的权利和利益，不仅有债权债务的利益纠纷，有房产归属的物权争议，还有附属于建设工程款的农民工工资的劳动债权清偿问题，尤其是涉及拆迁户、购房者依属于所购房产之上的生存权利。这些不同的权利与利益，不仅关系破产法问题，而且牵涉民事法律问题、劳动法律问题，乃至宪法上的个人权利问题。而不同层面法律调整的基本原则又存在差异，时时发生冲突，在复杂的实践中往往难以平衡并实现不同领域的法律对不同性质权益的实质公平要求。
第三，现行与房地产企业破产相关的法律、法规相互之间还存在一些不协调乃至冲突之处。一些规定侧重从公共政策角度考虑如何解决“保交楼”、维稳等社会性问题，强调消弭眼前矛盾，而其适用的法律理论基础、法理逻辑与实务操作方面还存在一些有待完善的问题。而法律规定的不协调，实务问题解决的复杂性，使法官和管理人在处理房地产开发企业破产案件时，往往会面临不同立法目标之间明显的价值冲突，甚至出现个别法律规范与案件现实脱节的窘境。
房地产开发企业的破产案件，尤其是重整案件所具有的这些特殊性，加之多方主体间多重利益分歧的复杂影响，使其办理难度较大。张利军律师主编的《房地产企业破产重整实务》一书，其各位作者曾成功办理了众多房地产企业破产重整案件，有较为深厚的理论基础和丰富的实务经验。该书针对房地产企业破产重整中的各种理论与实务问题进行深入的研究分析，并将江苏法德东恒律师事务所在管理人工作中对法律规定的理解以及实务工作的经验与大家分享，为读者提出了一些可资借鉴的房地产企业重整疑难问题的解决思路。
全书共分6章，分别从房地产企业市场困境的形成与重整的背景和现状，房地产企业的重整价值识别，房地产企业重整中破产管理人制度的现状与优化，房地产企业的庭外重组及预重整，房地产企业破产重整的具体流程，关联房地产企业的实质合并重整，房地产企业重整实务中的疑难问题及其法律适用，房地产企业重整中的府院联动机制及其配套制度等方面，紧密结合实际案例进行了深入的研究，强调对房地产企业庭外重组、预重整和破产重整等基本概念予以正确的理解和适用。书中还针对建设工程价款优先受偿权的适用、消费性购房人的认定、以房抵债协议的处理、售后返租小业主权益的保护、刑民交叉等实践中的各类疑难问题与法律适用进行透彻的分析，并提出了一些立法与实施的完善建议。
本书全面介绍了房地产企业重整实务的相关法律法规。在本书正文后，有附录收集“破产重整管理人工作文书样式”，为读者在实务工作中借鉴使用提供了方便。
《企业破产法》目前正在修订过程中，而企业挽救重整制度的健全与完善为人们所格外关注。随着我国破产重整制度理论与实务的不断发展，越来越多的房地产困境企业希望借助破产重整程序化解自身债务危机，得到再生。而从事破产管理人工作的律师等中介机构也需要适应法律服务市场的需求，不断提升自身执业素养，实现业务的转型与升级，为我国营商环境的提升进一步作出贡献。
本书中，法德东恒律师事务所对房地产企业的重整理论与实务进行了系统的阐述，提出了具有建设性、前沿性的观点，体现出律师对如何提升破产执业能力与水平的深入思考，具有很强的可读性。希望本书的出版能够对破产从业者处理房地产企业重整业务起到启发、借鉴、推进的效用，更希望破产管理人以及其他从事破产法理论研究与实务工作的各界同人们共同努力，持续研究、深入探索、积累经验，不断推进我国破产法的立法、理论和实务不断前行，取得更大的成果。
接到张利军律师希望为本书作序的邀请，欣然为序。
中国人民大学破产法研究中心主任
2023年9月8日于京
序二
或许是行业的普遍规律，房地产市场同样会出现周期性的发展与危机，无非是周期长短不同而已。我国房地产市场自20世纪80年代开始至今，已经历了40余年的激荡发展，眼下，市场供求关系正在经历从饱和走向过剩的严峻考验，多数房地产企业均面临巨大的财务困境。近年来，随着“烂尾楼”问题给民生带来的冲击，“保交楼”政策陆续出台和铺开，部分房地产企业通过重整实现了重组，但仍有大量房地产企业在重整融资的困境当中“无人问津”，破产重整的程序成本更加剧了房地产企业“捉襟见肘”的财务情况，房地产企业重整在立法以及司法实践中遭遇的疑难问题“日益焦灼”。
在房地产企业危机的化解上，破产重整制度在显现其生命力的同时，也显现出复杂性：一方面，破产重整在规范适用、诸多法律关系的效力认定甚至制度内涵的界定上，均出现了较高的灵活变通性，并随着社会经济环境的变迁而发生相应的改变；另一方面，破产重整不仅需要对复杂的法律关系作出处置，还牵涉大量的商业判断、财务会计处理、重整投资人引进、股权调整等法律和非法律事项，需要管理人兼具一流的管理能力、超高的专业水准和丰富的经验智慧。房地产企业重整的复杂程度更高于一般的重整案件，譬如，债务人责任财产范围的确定、各种类型担保债权的清理、消费者购房户的权利保护与其他优先权人的平衡与保障等问题，无不涉及法律与政策的兼顾以及社会稳定维护等大量非法律问题。房地产企业重整中所出现的诸多疑难问题的处置方案，比如：购房债权的优先属性、重整投资人的招募以及隐性债务的隔离和投资权利的保护、以房抵债以及信托清偿或其他多样化的债务清偿方案的运用以及非现金清偿对参与重整关联企业之外的从债务人或者连带债务人的权利义务的影响等，都是程序参与人在现行法基础上，结合实际因素、经由广泛协商后，迸发出的创新思路和做法。
本书以“房地产企业破产重整实务”为主题，迎合了当前破产实务的巨大需求，其中的观点更是张利军律师团队多年来从事房地产企业重整实务的凝结和升华。
从体例上来看，本书共分为六章，包括房地产企业的重整挽救之道、庭外重组与预重整、房地产企业破产重整的具体流程、关联房地产企业的实质合并重整、房地产企业重整实务中疑难问题的法律适用，以及房地产企业重整中的府院联动机制及配套制度。在列举介绍困境房地产企业出清的非破产路径的基础之上，本书结合房地产企业破产重整的特殊程序要求和事务安排，分别论述了预重整、正式重整、合并重整等各项重整类型的处理进路，并回应了府院联动等不可回避的疑难法律问题。
值得一提的是，不同于现有破产法教材或论著对重整制度的介绍，本书通过以案说法的形式、透过理论与实践相互融合的写作方法，向读者还原最真实的房地产企业重整案件办理原貌。这其中既涵盖了实践中广泛应用的重整模式，也包括了在法律规范尚属空白的情况下本书作者管理人团队探索出来的特别模式。考虑到房地产企业重整中面临的问题往往五花八门、各有不同，本书作为“一家之言”，相关内容对“道与术”的“传承”，或许能够为房地产企业重整实务的规范化、程序化提供重要参考依据，对管理人同行尤其是年轻的破产管理人更有启发性意义。
本书特意在附录中收录了作者管理人团队在案件办理过程中反复使用的文书样式，以回应一线从业人员的现实需求，这一点也特别值得赞许。破产管理人一直是我国破产理论发展的重要见证者和推动者，所谓“春江水暖鸭先知”，一些高明而又科学的法律创造和破产规则，都离不开破产执业者的努力。因此，一线破产执业者撰写的学术著作，更可能反映出当前破产法实践的前沿问题。从另一个角度来说，破产管理人利用执业外的业余缝隙完成相对较为“枯燥”的学术研究和资料整合，这种行为本身即值得赞赏。特别值得欣喜的是，时至今日，破产管理人群体已成为我国破产法学术研究的一股重要力量。
古人有云：知之愈明则行之愈笃，行之愈笃则知之愈明。常言又云：“文道合一”。重整实务与重整立法、理论在内涵与适用方面能够互相持续不断地注入新鲜血液，才能保障破产法律制度的可持续发展。期待本书的出版发行能够为我国房地产企业重整实务提供一些有益借鉴，并为立法和理论研究提供有用素材。
是为序！
韩长印
上海交通大学凯原特聘教授
2023年10月初于沪上
自序
在中国经济的宏伟蓝图中，房地产行业一直扮演着举足轻重的角色。它不仅是国民经济的重要组成部分，更是无数家庭梦想和财富的载体。然而，随着市场供求关系的深刻变化和政策调控的深入实施，房地产行业正从高速增长阶段转向注重高质量、可持续的新发展模式。房地产市场的金融属性逐渐淡化，作为民生消费品的本质重新凸显，房地产企业面临前所未有的挑战与机遇。
曾几何时，房地产行业占中国GDP总量比长期稳定在10%左右，带动了60多个上下游行业的发展，对国民经济的直接贡献率更是达20%以上，催生出一大批实力雄厚的房地产开发企业。然而，依赖高杠杆、高负债、高周转赚取高利润的模式难以为继，多个具有全国影响力的集团型房地产企业陆续发生流动性危机。截至2023年年初，我国房地产开发企业数量已经从2017年的80万家下降至约74万家。有效的市场主体退出机制无疑是社会主义市场经济下产业结构优化的必由之路，但是应对购房消费者、施工企业、金融机构等多方主体的权益保护与利益平衡也是政府与企业必须直面的现实问题。
2023年7月19日发布的《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》明确指出，要“完善市场化重整机制”，强调“对陷入财务困境但仍具有发展前景和挽救价值的企业，按照市场化、法治化原则，积极适用破产重整、破产和解程序”。过去的破产实践足以证明，破产重整已经成为困境房地产开发项目化解债务危机、维护社会稳定、保护投资安全的重要路径和首要选择。律师事务所等专业机构作为破产管理人对房地产企业破产重整的深度参与，也日益成为识别企业重整价值、促进优胜劣汰、保障相关方合法权益的专业手段和重要市场机制。回望过去，远者如2000年美国互联网行业泡沫破裂，近者如2020年我国新能源产业政策退坡，行业的出清带来的不仅仅是阵痛与荒芜，野蛮生长后的秩序重建才是一个行业健康长远发展的真正起点。可以说，立足当下，面向未来，研究房地产行业，研究房地产企业的破产重整，恰逢其时。
法德东恒律师事务所不仅是行业观察者，更是这一行业变革的积极践行者。凭借破产重整与并购重组的专业优势，法德东恒办理了一大批有代表性和影响力的破产重整案件。典型如“江苏省纺织工业进出口公司等六家公司合并重整案”入选了最高人民法院2017年十大破产典型案件，并被列为最高人民法院第163号指导性案例；“南京建工产业集团有限公司等25家公司合并重整案”化解债务金额超过1400亿元，入选2022年度江苏法院十大典型案例，案件办理的过程及相关成果刊载于最高人民法院主办的《破产审判交流》杂志创刊号中；“南京金盛置业投资集团有限公司等28家公司合并重整案”化解债务金额超过300亿元，入选2022年度南京法院破产审判十大典型案例。
“文章千古事，得失寸心知”，法德东恒在实务探索中，因事制宜、革故鼎新，以“路径的建构”为前提遵循，以“危机的化解”为衡量标准，通过“利益平衡”的专业实践，构建多方权益的最大公约数，为房地产企业的破产重整探索出了一套切实可行的工作方法。然而不登高山，不知天之高也，我们深知破产重整的实务问题博大繁杂，还有很多有价值的问题需要我们去探究。借本书出版的机会，抛砖引玉，与各位同仁探讨求教，以期对房地产企业破产重整实践有所总结，于未来实务有所借鉴。
张利军
2023年6月6日
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