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| 編輯推薦： |
深度剖析行业核心问题与解决方案
从18个维度全面解读房地产新发展模式
由9种业态转型路径、大会员体系研判未来趋势
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| 內容簡介： |
长期以来，房地产一直是中国*重要的行业之一，贡献并牵动了巨大比例的GDP、税收，带动了许多衍生产业及就业。但中国经济也出现了过于依赖房地产的问题。2021年末的中央经济工作会议，提出房地产要“探索新的发展模式”，要实现“良性循环”。2022年末的中央经济工作会议，进一步提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
本书认为，房地产传统发展模式本质上是制造业，不断在新的土地上大规模、产业化地构建新房，城市不断外延。伴随大规模的房地产建设的完成，房地产企业需要“破位”思考，把不动产空间看成某种“场景”及“入口”，从过去的“空间营造者”和“空间提供者”发展成为服务型机构、运营型机构。
房地产新发展模式应该是在新时代政治经济范式和新发展理念的指导下，有侧重地推动市场的供给侧（房地产行业和企业）改革，引导它们更好地响应、契合、服务、满足市场的需求侧（居民的住房需求），适应和引领房地产市场的新的发展趋势，并且能够实现良性循环的业务模式。同时，为了更好地理解、定义房地产新发展模式，本书通过18个不同的维度，具体分析了如何从传统发展模式转向新发展模式，进而围绕住宅物业、酒店管理、租赁住房、购物中心、主题公园等9种业态分析房地产企业未来的转型方向。*后，本书总结提出，通过构建大会员体系，可以实现各种不动产业态、空间、赛道的融合贯通，触达更广泛的机构与人群，也为行业转型迭代提供新的机遇。
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| 關於作者： |
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兔主席，毕业于哈佛大学肯尼迪政府学院，曾协助傅高义教授对《邓小平时代》的研究，在互联网上从事历史及社会评论近20年，是知名的微博、微信公众号KOL（关键意见领袖）。
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| 內容試閱：
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房地产行业新业务与新业态
这些年来，中央政府已经提出了许多鼓励房地产企业转型发展的领域。这些都是引导房地产行业/企业发展新业态、产品、服务，探索新模式的举措。理解这些发展领域，就是理解新发展模式的核心。这些领域主要包括以下六个。
（一）租购并举
租购并举的提法是较早出现的，指的是房企不能只卖房，还要持有资产，然后对外租赁，发展租房市场。为什么要租购并举呢？因为决策者非常清楚，“租”固然重要，但没有“购”，就无法支持“租”。要满足居民购置商品房的诉求，就必须要维持房地产行业的经济活力：开发商要通过销售房产得到回款，获得利润，盘活沉淀的资金，打通资本循环，而只有打通了资本循环，才能不断进行新的投资。此外，老百姓也是需要产权的，要自己名下有房子作为资产，即老百姓可以享受资产增值，又可以传给后代，成为一笔遗产。中国人非常注重置业，热衷于购房，只要有能力，都会投资买房，这也是不可改变的。因此，“租”和“购”两者不可或缺，“租”对于满足未来的居民住房需求非常重要，但“租”的发展滞后，就把“租”放在“购”的前面，加以强调。
（二）租赁住房
租赁住房被提到了非常高的位置。站在今天的时点，已经可以判断，未来中国的经济及就业可能会集中在几十个核心城市，其中有超级城市群，也有区域性的经济中枢（多为经济发达地方的省会城市）。这些城市都是人口净流入的城市，可以预想其房价不会下跌，只会上涨。中国有14亿多人口，青年就业者会涌入这些城市，而且这些城市的住房供应相对有限，如果人们的收入得不到快速提升（是显著高于房价增速的提升），那么可以判断，大多数人是买不起商品房的，居住只能靠租房，且预期会长期租房。这里还有一个因素很重要，即非核心城市经历“人口净流出”——青年人群会不断前往核心城市，导致非核心城市出现人口减员及人口结构加速老龄化的现象。那时，在非核心城市持有资产（例如“在老家有一套房”）甚至有可能成为业主的经济负担，因为业主不会住在这些房子里，租也租不出去，然后还需对房子进行打理、维护，交服务费。
只要出现“超级大都市化 少子化/老龄化”，*后的结果一定是，非核心城市的房价会进入一个漫长的下行周期。这个周期很长，可能是20年或三四十年（可以参考日本的案例）。一线城市与普通城市房价的价差会越拉越大，到时候人们也不能再像过去那样，指望父母卖掉老家的房子来帮助其在核心城市购房。这时，在大城市里租房会变得更加常态化。
当购房难成为常态，并持续很长的时间，社会的观念和标准也会发生变化：年轻人“躺平”了，可能不认为购房是必须要做的事情，甚至不认为一定是男女结婚的前置条件。人们会更加理性，安于在人生更长的时间里用租房解决居住需求，推后购房年龄。在发达经济体的核心城市里，这早已是事实。租房是大城市青年人/外地人解决居住需求的重要方式。中国一定会朝着这个方向发展。
因此，有高质量、稳定、可持续的租房选择就显得极为重要。如果真的可以长期通过租一套房解决居住问题，那么笔者也不一定要买房。至少可以等到将来再买。
租赁住房是大政策、大政治。中央及地方政府对租赁住房的政策支持将是全方位的，并成为政府重要的KPI（关键绩效指标）之一。这里说的租赁住房，包括保障性租赁住房，也包括纯市场化的租赁住房。
作为房地产建设的重要主体，房地产企业当然是国家希望依赖的主体。国家已经在利用各种手段引导房企向这个方向转型，未来预期会有更多的政策出台。
除了土地出让、规划、税收等优待政策外，房地产需要重资产投资，所以还是离不开金融。如果能够给予租赁住房优待的金融政策支持，帮助企业在租赁住房资产方面实现“资本循环”（打通从投资到持有再到退出的链条），并引导社会资本/财富投资于依托租赁住房的金融产品，未来，房企就有意愿、有信心去投资、持有、运营租赁住房，并找到退出的手段。这样，一方面可以帮助和推动房企转型，另一方面又能把这个关系到经济发展大局的住房领域发展起来。这里，公募REITs是极为重要的产品——它能够将资产与公开市场的资金连接起来。从长期看，需要将全品类的租赁住房（“保障性租赁住房 市场化/商业化租赁住房”）均纳入资产范畴，将开发商作为重要的原始权益人。
（三）保障性住房
居住是人*基本的需求，是人们福祉所依托的根本，是民生保障与社会稳定的前提，可以说是*根本的基础设施。
结合中国过去几十年的发展及国际经验看，住房不能完全交由市场配置资源，不能仅由市场力量、商业化力量提供资源。如果完全交由市场，可能会发展出一套脱离一定比例人口的商品房市场，而且有出现使经济“房地产化”的危险。金融是加速器，如果房地产与金融再绑定，就会使行业自成逻辑，驾驭经济，限制公共政策与治理的选择。
商品房市场高度商业化、政府公共住房供应严重不足的案例就是我国香港地区。香港地区*深层次的社会经济问题就是房地产，而房地产导致的社会经济问题又被放大。新加坡则是另一个反例，当地住房市场是高度社会主义化的，大部分（80%以上）由政府作为公共产品提供，凡国民均可享有，且产品及模式选择非常多样，不仅可以满足租赁需求（这是*基础的），*关键的是可以提供产权（购房者成为业主，拥有对资产的稳定性，未来可享有资产增值的机会）。新加坡的公共住房制度在保障民生、维护社会稳定、防止贫富差距扩大等方面做出了巨大的贡献，可能是新加坡立国以来所做的*正确的事情。
经过过去20多年的发展，中国的房地产格局已经形成。这套房地产格局是依赖过去的发展模式建立起来的，但不足以满足未来的需求。因此，下一阶段，国家要加大力度建设一整套保障性住房体系，由政府出面（出政策、资金或其他优惠机制），系统性地解决中低收入群体的住房需求。
显而易见，保障性住房与“以人民为中心”“共同富裕”等核心政治主题高度相关。
保障性住房在大类上，又可以分为出售产权型、租赁型。保障性租赁住房就是租赁住房与保障性住房的交集，可以满足大部分中低收入群体（特别是青年群体）的需求，因此具有突出的重要性，是目前政策进行鼓励的领域。前面提及金融支持，中国的金融创新产品公募REITs已经将保障性租赁住房纳入适用的资产范围。这项举措已经引导不少房地产企业看到了希望，战略性地转向这个细分市场。
未来，如果能建成一套成规模、成体系的保障性租赁住房系统，将为社会带来巨大福利，成为保障民生的最大安全垫。从国家的角度来讲，它不仅解决了广大人口（特别是青年人口）的住房问题，而且因为居住成本降低了，也会帮助实体经济企业降低成本，会使居民提高居住以外的可支配收入，将更多收入用到消费及其他事项上。这样的居住体系，还可能有利于推动生育率的提高。
中国需要重新改革房地产行业的范式与格局，改变原来的“商业化住宅开发销售 金融 土地财政”三者之间的关系，构建新的发展模型。在新的发展模型里，金融仍然是关键的联结纽带，这一次只是将庞大的社会资本从投资商品房转向建设“居住基础设施”——保障性住房/租赁住房。
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