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Hardaway），美国丹佛大学法学院法学教授。曾任科罗拉多州公设辩护律师，美国海军军法署署长。他还曾在华盛顿大学法学院和黑斯廷法学院任教。哈达威发表过数十篇法律评论文章，著有17本法律与公共政策案例分析书，出版过5本小说。他的社论还曾发表在《芝加哥论坛报》和《洛杉矶时报》上。 加雷加勒特（Garet Garrett），美国知名记者、畅销书作家。他在1911年出版了一本成功的畅销书《金钱生长的地方》，从此声名大噪；1920年至1933年，加勒特将主要精力都放在了写作上，并于1932年出版了畅销书《美国金融泡沫史》。 目錄： 《美国房地产泡沫史（1940—2007）》目录： 中译本序001 序004 前言007 致谢009 导论011 第一章 概述：一个寓言001 第二章 盲从021 第三章 贪婪035 第四章 监管038 第五章 地方排外049 第六章 过去的泡沫故事055 第七章 经济学教育065 第八章 投机068 第九章 心理作用080 第十章 有关破产的法律089 第十一章 银行实务和贷款歧视093 第十二章 联储130 第十三章 税收政策147 第十四章 房地产业的操作155 第十五章 信用评级机构161 第十六章 评估师165 第十七章 会计准则173 第十八章 劫后余波：诉讼乱局182 第十九章 结论188 术语表190 参考文献193 附件一 证券化218 附件二 个人和公司所得税的分项扣除220 附件三 1975年《住宅抵押贷款信息披露法》223 附件四 1997年《社区再投资法》226 附件五 1992年《住房和社区发展法》229 附件六 1994年《住宅所有权和权益保护法》230 附件七 关于赋予住房部长监管房利美和房地美权力的法规231 附件八 业绩检测，标准和分级，一般规则235 附件九 1997年纳税人减免税法238 附件十 2009年美国复苏和再投资法239 注释240 《美国金融泡沫史》目录： 第一章 有形与无形的金融中心华尔街 第二章 暗藏危机的“世界债主” 第三章 华尔街股灾与金融泡沫的破裂 第四章 狂热的群体性错觉与泡沫的根源 第五章 无限制膨胀的信贷泡沫 第六章 欧洲债务重压引发的美国货币危机 第七章 最后一根稻草——德国破产危机 第八章 大萧条中的美国及美联储对冲黄金流入 附 录 经济史上最大的三个金融泡沫 內容試閱： 《美国房地产泡沫史》 第十四章 房地产业的操作 纵观历史，美国房地产业的业务模式曾有过多种程序和诸多变迁。早年间，买房和借贷业务简单明了。这在某些人看来似乎是件好事。但是，意外情况在所难免，那样的话还款就得不到保证，所以这种简单的做法经常导致抵押贷款的止赎和违约。此外，过去相当多的人是用现金买房，根本就和贷款或银行不发生关系。随着时间推移，分期抵押贷款流行起来，这种贷款方式涉及诸多因素。现在，分期抵押贷款可根据购房者的具体情况定制，可以调整和互换，贷款数额更大，但是，随之而来的也有更大的风险，外加违约和止赎的不良后果。 在19世纪，个人购买住宅时，银行直接贷款给新业主，没有中间经纪人，交易的程序简简单单。与今天不同，那时银行通常并不要求收取与贷款额度和住宅价格相当的首付款。此外，对拟购房者的信用记录也不作认真验证。大多数贷款仅靠银行职员的主观判断，也不存在美国政府要求银行做风险贷款的压力，在那一时期，由于贷款是由银行直接发放给顾客的，倘若业主对抵押贷款违约，直接损失的就是银行，由银行第一手承担抵押贷款的违约后果。在大萧条之前的一段时期里，贷款人大多要求更高的贷款保证金。银行这样做的原因是要保护自己，防备房地产行业的崩溃、投机性业主的违约和美国城镇扩张造成的土地价格大幅波动。①所以，那时银行只是一般性地注意相关的风险因素，如顾客的还款能力和当前住宅权益的数额。②此外，当时许多房地产评估师的执业并不认真，估价时经常粗心马虎，匆匆而过。除了这个问题之外，还有许多分期抵押贷款的首付款很低或没有首付款。③ 那时候，美国购房者可以分为两类。第一类人购房付全款或很大数额的首付款④，第二类人仅仅是出于投机的目的而买房。⑤在那一时期，大多数住房抵押贷款是短期的，期限大致在5—10年之间。5—10年的期限结束时，购房者或者一次性付清剩余欠款，或者进行再融资。第二类的投机客，通常希望在5—10年期限结束时，可以卖出住房获利。当时，贷款人发放低首付分期抵押贷款，经常是以随后的利率可调整二次抵押贷款为条件。⑥这种房地产业贷款方式，使许多业主被迫进入止赎程序。还有，因为全国各地的利率水平跨度很大，房地产业的资金很难大幅增长。例如，在1931年一年之中，利率水平的范围是从59%到10%。⑦所以，许多美国人在那一时期都是租房子住的。 在大萧条时期，从1929年至1941年，房地产业每况愈下，止赎率因之大幅上升⑧，这是由于失业大量发生，因交不起税而卖房子的情况增多。与此相应，贷款人把止赎的房产留在手中而不是售出，为的是尽量维持其资产价值。1933年，超过50%的美国人住房抵押贷款有拖欠。⑨ 这以后，立法机构试图为房主提供某种救济，但是未能奏效。于是，罗斯福总统设法保护消费者免于止赎，办法是成立房产业主贷款公司（Home owners’Loan Corporation，HOLC）。这家公司向住房抵押贷款者发行债券，收购它们的住房抵押贷款。消费者借款的利率因之下降。⑩在房产业主贷款公司的帮助下，建立了统一的房地产估价系统。它还发起和推广了长期限的住房抵押贷款。止赎案随之减少，房产市场开始复苏。 当前的房地产业务 联邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）的成立，迈出“证券化”的第一步，也有助于稳定美国的房地产市场。联邦住房管理局引导私人抵押贷款机构按特定标准发放贷款，结果，利率更为统一，借款人的月供更低。住房管理局还向住房建造商提供其他各种服务。 近来，政府出台法规，允许房主以自己房产的净值为抵押来做借款。此外，国会也鼓励房产净值抵押贷款市场的发展。以二次抵押贷款为担保的房产净值贷款越来越普及开来，这使得房产净值债务大为增加。最近几年，全部止赎案的一半，出自房产净值贷款。其原因是，房产净值贷款并没有用于购买住房。 掠夺式贷款 房产泡沫引发了大量的掠夺式贷款（predatory lending）操作。掠夺式贷款行为大多发生在借款者和抵押贷款中介之间，最常见于房产再融资和房产净值贷款的发放中。掠夺式贷款的表现有，超额费用、超高利率、对无还款能力者放款、快速放款、提前还款罚金和期末整付等。 掠夺式贷款的一个典型做法，是对抵押贷款的提前还款收取罚金。许多情况下，抵押贷款借款人试图提前归还贷款，尽力避免贷款期结束时的大额整付。但是，如果贷款合同规定对提前还款要收取罚金的话，它就是在阻止个人将抵押贷款提前一次还清。研究显示，与没有提前还款罚金条款的抵押贷款相比，有提前还款罚金条款的抵押贷款的违约风险要高出52%。 掠夺式贷款的第二个典型特征是，业主的抵押贷款欠债的净余额，经常高于房产的实际价值。 拟购房者是掠夺式贷款业务中的主要受害人，这是因为他们更加信任抵押贷款经纪人，以为经纪人是为顾客利益着想的，而实际上，许多抵押贷款经纪人只是千方百计诱导借款人接受更高的利率和费用。掠夺式贷款的放贷者，经常以少数族裔和老年人为目标。由于房地产价格上涨，掠夺式贷款借款人的房产净值往往很高。 掠夺式贷款总是损害借款人的利益，消费者需要支付过高的费用和利息。有时业主只不过是负担了过多的费用而已，而有些人则最终失去自己的住宅。掠夺式贷款的后果之一，是发生止赎，这终将对邻近街区产生负面的影响，因为空置的房屋使得周围的房产价格下降。 2007年《抵押贷款改革和反掠夺式贷款法》 住房抵押贷款改革的有关法案，针对的是次级贷款业务大发展过程中出现的问题。该法案由众议院住房金融服务委员会提出，意图遏止提前还款罚金现象和不当的激励机制。在这一法案的第一部分，规定了抵押贷款经纪商的行业准入和注册制度，要求抵押贷款经纪商履行勤勉尽责的义务，包括根据各方面情况，充分验证房主是否具备还款能力。还要求经纪商向购房者做充分的信息披露。 法案中有一节规定，贷款人应该进行合理的调查，确定顾客是否能够偿还贷款，这对于消费者也是有利的。法案还禁止许多高成本的住房抵押贷款方式，扩展了《住房所有权和权益保护法》规定的其他保护性条款的适用范围。 《美国金融泡沫史》精彩文摘： 如果我把20年代称为美国的黄金时代，相信也不会有什么人反对。在那个时代中，到处都弥漫着乐观主义情绪，美国似乎成为了世界的债主，政府有预算盈余，失业率也降到前所未有的低比例，股市更是一片繁荣。 是的，股市无与伦比的繁荣，特别是在1928年3月后的牛市中，美国人似乎相信股市将永远上涨，但是仅仅一年之后，等待美国的是什么呢？从令人目炫的高度繁荣突然跌落到破灭的深谷。 在股市最繁荣的时候，美国人的一切财富都可以用股票来衡量。比如，在华尔街交易商的眼里，一辆汽车的含义并不是一个车身下有四个轮子，有个喇叭，里面有舒适座椅的工业品，而是3000股联合太平洋的1~2个百分点。那是什么？那是包括经纪人请客午餐在内整个上午的工作。而进行一次奢华的欧洲旅游也只要将500股交易进行三四个来回就够了，每一个人都可以这样做。就像有时候人们所认为的那样，假如他有老婆孩子以及家庭需要负担，那么一年的租金就是2000股钢铁普通股的15个百分点。他有操作失误的可能，那么每股亏3／8美元，但是钢铁股依旧没有改变，租金也没有改变。 这样的繁荣景象一直延续到1929年10月。在当月19日，美国纽约市场第一次出现了抛售股票浪潮，股票价格大幅度下跌。到了24日，情况变得更为严重，四起的谣言让金融状况更加不稳，那些原本乐观的投资者纷纷发出指令，要求经纪人代他们抛售股票，这些举动导致美国股市崩溃。到这天结束时，据说全国已经有11个金融家自杀。 25日，胡佛总统站出来发表文告，声称美国的企业是非常健康的，美国的经济基础也是健全的。但是这次文告没能成功地刺激新一轮投资，仅仅过了一个周末，一切挽救股市的努力都白费了。 在28日，道琼斯指数狂跌38.33点。 10月29日，在这个永远铭刻在美国人记忆中的黑色星期二，上午纽约证券交易所刚一开市，猛烈的抛单就席卷而来，“抛!抛！抛！”人们在证交所只能听到这一个声音，随便哪一只股票只要抛掉就好。道琼斯指数从最高点386点猛然跌至298点，没有任何人站出来救市，事实上也没有人能够力挽狂澜。就是从这一天开始，美国的经济陷入了一片黑暗之中：数以千计的人跳楼自杀，之后的两年中又有大批人失业——我们不知道这样的萧条要到什么时候才能结束。 或许是由于股市暴跌留给人们的印象太过恐怖，以致人们几乎把这场经济大崩溃与华尔街股灾当做一件事，直到两年多后的今天，美国人仍然谈股色变。但实际上这个超级金融泡沫的孕育与破裂都并非单纯因股市投机而致。一方面过量的消费贷款使得美国成了消费乐土，而大规模的投资也带来了高度的风险，而战时公债逐步退出，更是增加了市场的资金供应，国际资本大量流入美国，银行保证金借款又进一步刺激股市非理性上涨；另一方面，美国的国际信贷超限度扩张，债务雪球越滚越大，最终导致贸易崩溃。从上述角度来说，我们将20年代的经济繁荣与迅猛崩溃归结为货币供给的过度扩张总是不会错的。 我们知道，一国的贸易顺差源于其出口大于进口。每个国家都向其他国家多出口，少进口，然后各国又都要保持贸易顺差，这可能吗？显然不可能！那么该怎样做到呢？用信贷来拉动需求。 通过给予彼此信贷来购买彼此的产品。当然，各个国家不能同等借贷。每个国家都要根据其自身能力去借贷。在这种情况下，美国无疑将是最主要的债权国。他也确实是这么做的。 美国以扩大对外贸易的名义，每年向欧洲国家提供10亿美元以上的贷款，有时人们不禁要问：“为了扩大对外贸易，我们必须为客户提供贷款，让他们来购买我们的产品，那么我们的贸易顺差该如何实现呢？” 得到的答复是：“如果我们不借给他们钱，那么他们就没钱来购买我们的产品。我们那些过剩的产品又该如何处理呢？” 然而事实却是，欧洲国家利用美国提供的巨额信贷来提高其自己工业设备的生产能力，使其达到和我们同等的水平，想借此来生产大量有竞争力的出口品，所以有时人们又会问另外一个问题：“难道我们不是在通过提供信贷来让欧洲生产与我们同样过剩的出口品吗？难道我们不是在通过提供信贷来帮助我们的竞争者提高他们的实力，然后他们的产品就可以在世界市场上与美国产品竞争吗？” 回答是：“没错，确实是这样。但是你要知道，你所谓的那些竞争国家同样也是我们的债务国。他们欠下我们很多钱。如果我们不向他们提供信贷来增加他们的生产能力，以便他们出口产品，那么他们将永远无法还清欠我们的钱。” 关于债权国将如何演变，如果还存在任何其他办法的话，那么就是一位杰出的德国思想家凭借其种族天赋，用逻辑方式克服了一个大错觉内部的一切复杂联系。他便是德国国家银行前行长沙赫特Schacht博士，那时他正在美国做演讲。 由于相信“在对外贸易中，无限的信贷扩张可以创造出无限的世界繁荣”这一观点，我们把数亿的美国信贷提供给我们的债务人、竞争者以及我们的顾客，并开始为落后地区的国家提供一些贷款；我们向我们的竞争者们提供信贷，而他们转手又将贷款出借给他们的客户；我们贷款给德国，而德国为了让俄罗斯购买他的产品，包括其化工产品，德国又把贷款借给俄罗斯。在对外贸易上的这种狂热持续了好几个年头。所有反映世界繁荣的统计数据曲线犹如长蛇一般疯狂上涨。 其结果是导致了世界历史上最为严重的一次贸易崩溃。那长蛇般的数据曲线也完全瘫伏在地上了。在美国和欧洲，价值相当于数百万天劳动力的信贷额被冻结在闲置的工业设备上，这些设备之所以闲置起来，是因为其生产的产品价格包含了工业支付债务的利息，而这一价格是人们负担不起的。

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