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| 內容簡介： |
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伴随着中国民营经济的进一步放开，民间信贷、典当等民间金融活动日益活跃，金融活动逐渐进入规范化、法制化的轨道。房地产作为一项具有投资和保值功能的特殊商品，在变现、抵押等方面具有一定的金融属性。但是很多老百姓不清楚典当行业的游戏规则，不知道在房地产典当过程中需要注意规避的风险和应该注意的法律条款，所以，无法再典当过程中依法保护自身的权益。因此，作者结合自身多年在典当方面的理论和实践经验，结合我国实践中典当行业的实际情况，将自己多年以来在典当方面的研究、理论和实践经验记录在本书当中。本书从实际出发，充分展现了我国当今房地产典当领域的实际情况，采用理论和判例相结合的方式，在每个章节均有与理论相对应的实际判例。从房地产典当概论、房地产典当营销、房地产典当业务流程、业务调查和业务操作、绝当处理等几个方面进行阐述。
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| 關於作者： |
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作者是北京大学法学学士，工商管理研究生，民建会员。是北京市雄志律师事务所专职律师，并且常年担任北京典当行业协会、北京信用担保协会法律顾问；作者也是北京市律师协会会员，北京市工商联以及北京商会会员。
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| 目錄：
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第一章 房地产典当概述 1
一、房地产典当的概念 2
二、房地产典当的意义 5
三、房地产典当权属的性质 6
案例分析 房地产典当权属的性质 9
第二章 房地产典当的原则 13
一、自愿原则 14
案例分析 典当双方应当遵守自愿原则 16
二、公平原则 19
案例分析 《房屋典当合同》是否显失公平 20
三、诚实信用原则 24
案例分析 典当双方是否应遵守诚信原则 25
第三章 房地产典当的特点 33
一、房地产典当具有资金融通的特点 34
二、房地产典当的小额性 35
三、房地产典当的短期性 36
四、房地产典当灵活便捷性 38
五、房地产典当的救急性 39
六、房地产典当的实物性 40
第四章 房地产典当的主体 41
第一节 典当行 42
一、概念 42
二、典当行设立的条件 42
三、典当行的权利 44
四、典当行的义务 47
案例分析 典当行是否存在过错 49
第二节 当户 51
一、概念 51
二、共有财产及共有人 52
案例分析 抵押登记是否有效 57
三、当户的条件 60
四、当户的权利 64
五、当户的义务 66
案例分析 当物价值减少当户拒绝提供新的担保，典当行是否有权要
求当户提前还款 68
第三节 代理人 69
一、概念 70
二、代理的表现形式 70
三、代理权的行使 71
四、无代理权的行为 71
五、表见代理 72
六、代理权的终止 73
七、不能委托代理人进行代理的行为 74
案例分析 代理人是否为无权代理 74
第四节 其他参与人 77
一、广义上理解其他参与人 77
二、狭义上理解其他参与人 77
案例分析 保证人是否应承担担保责任 77
第五章 房地产典当的标的——当物 83
第一节 概述 84
一、应是特定的具有抵押、转让性的房地产 84
二、该当物应在政府主管机关进行登记和公示 85
第二节 可以作为当物的房地产 85
一、商品房 85
二、已购公房 86
三、建设用地使用权 89
第三节 不可以作为当物的房地产 90
一、土地所有权 90
二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权 91
三、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教
育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 91
四、所有权、使用权不明或者有争议的房地产 92
五、依法被查封、扣押、监管的房地产 92
六、违章和违法建筑物 92
案例分析 以划拨建设用地使用权的地上房屋单独设立抵押权的效力 93
第四节 房地产当物的抵押权的效力范围 95
一、房地产当物的抵押担保范围 95
二、房地产当物抵押权的效力范围 95
第五节 典当行之间及典当行与其他债权人之间的顺位权 99
一、我国顺位权的立法模式 99
二、顺位权的确定标准 100
三、顺位权的处分 100
第六节 房地产当物的抵押权与租赁权的关系 101
一、抵押典当时已经存在租赁权 101
二、抵押典当后设立的租赁权 102
案例分析 租赁权与房地产当物的抵押权并存问题 103
第六章 房地产典当营销 107
第一节 房地产典当的竞争性分析 108
一、典当行业的特殊性 108
目录
3
二、我国典当行业的类型及竞争性分析 108
第二节 房地产典当的当户开发措施 108
一、当户开发的重要性 109
二、当户开发的具体措施 109
第三节 房地产典当业务营销策略 110
一、概念 110
二、营销策略 110
三、制定营销策略的基础 111
第四节 房地产典当的服务品牌营销 111
一、概念 111
二、品牌营销的要素 112
三、房地产典当的服务品牌营销手段 112
第七章 房地产典当业务操作程序 113
第一节 业务申请 114
一、概念 114
二、房地产典当业务申请的条件 114
三、房地产典当业务申请的方式 115
四、房地产典当业务申请所提交基本资料 115
第二节 业务接待 115
一、概念 115
二、房地产典当业务受理阶段的意义 115
三、房地产典当业务受理阶段的责任人员 116
四、房地 产典当业务受理阶段的主要工作 116
五、房地产典当业务受理阶段的工作流程 116
六、房地产典当业务受理阶段的工作要求 117
七、房地产典当业务受理阶段的接待人员需要调查了解的情况 118
八、房地产典当业务受理阶段的场景对话模版 118
第三节 业务调查 120
一、概述 120
二、资料查验 121
案例分析 诈骗罪 136当实务
三、现场评估阶段 142
案例分析 当物的主体非当物所有权人 144
四、资信调查 154
第四节 业务审批 155
一、组织报批材料 155
二、房地产典当业务审批 156
三、审批人签署审批意见 159
四、审批意见的落实 160
第五节 业务操作 160
一、签署法律文件 160
案例分析 合同是否应当撤销 170
二、办理强制执行公证 172
三、抵押登记 173
第六节 发放典当本金 179
一、发放典当本金环节的重要性 179
二、发放典当本金的条件 179
第八章 房地产抵押典当在当管理 181
第一节 概述 182
一、概念 182
二、房地产典当在当管理的意义 182
三、房地产典当在当管理的责任部门 183
第二节 在当管理的相关措
施 183
一、房地产典当档案管理 184
二、在当业务分类管理 187
三、当户回访 190
四、在当业务稽核 191
第三节 续当 195
一、概述 195
二、续当的期限及次数 196
三、当户申请续当应提供的资料 196
四、续当办理程序 197
第四节 赎当 197
一、概述 197
二、当 户办理赎当时应提交的资料 198
三、赎当的办理程序 198
四、提前赎当和逾期处理 199
案例分析 绝当的认定 200
第九章 绝当 209
第一节 概述 210
一、概念 210
二、绝当认定的程序 211
第二节 绝当处理的途径 212
一、私力救济 212
二、社会救济 214
案例分析 李某某强制执行案 219
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第一章 房地产典当概述
当铺在中国有数千年的历史，据历史资料记载，典当业发轫于汉代，形成于南北朝时期的南朝佛寺。在佛寺中设有名为质库的机构，为其肇始。在两千多年的发展历程中，典当业务品种处于不断丰富和变化之中。1987年12月，四川省成都市开办了新中国第一家典当行——成都市华茂典当服务商行，由此典当业务品种发展迅猛，在从事传统业务的基础上，已经涉足土地等大额抵押借款业务，与银行业务形成交叉，对银行业起到拾遗补缺的作用，典当逐渐成为社会融资、理财的重要方式和方便生活的重要手段。随着经济活动的发展，典当行业日益兴旺，典当行融资已是中小企业特别是小微企业及个体工商户的重要融资渠道。在与银行等正规金融机构的关系上，它起到调余济需的作用，并促使典当业务快速发展，特别是不动产典当业务占的比重越来越高。本章主要阐述房地产典当的基本概念和内涵、意义。
一、房地产典当的概念
关于典权准确的定义，在我国学术界尚存争议，以至在我国《物权法》起草阶段四次审议过程中，有关“典权”的规定两次写进去，又两次被拿掉，这说明立法机关和法学界关于典当的立法争议的确很大。传统意义上的典当是中国特有的物权形式，是指一方支付典价而占有房地产并享有收益的行为。在国外法制史上，唯有日耳曼法中的古质占有质与之相似。新中国成立后，民事立法中未确认典当制度，但公民之间以房屋为条件的典当，在司法实践中一直得到承认和保护，1951年11月9日中央人民政府司法部颁布的《为同意西南财政部规定的房地产典期满起逾10年未能回赎的申请产权登记的意见的联合通知》，最高人民法院
1962年9月28日《关于处理房屋典当期满后10年未赎，出典人及其继承人下落不明的案件批复》以及最高人民法院1965年、1979年、1986年、1988年至1991年出台多部关于典当的司法解释，这些司法解释主要是解决新中国成立前延续下来的典当关系，还有一部分是新中国成立初期新设的典当关系，在典当概念上仍沿袭传统典当概念，和我国目前现行的典当概念还存在着重大的区别。改革开放初期，典当作为一种新的融资方式，在沿海特区出
现，当时民事立法《民法通则》中并没有关于典当的法律规定，在发生纠纷时，因缺乏相应的法律规定，一些地方性法院请示最高人民法院作出司法解释，如85法民字第6号《关于房屋抵押不能改为房屋典当的批复》以及91法民字第15号《关于金德年诉佳木斯市永盛典当商行房屋典当案件应如何处理问题的函复》，均将现行的典当界定为抵押借款合同关系。1996年4月中国人民银行颁布了《典当行管理暂行办法》，这部暂行办法是一部部门规章，但在立法上来说是新中国第一部关于典当的立法，首次提出了典当的概念，即典当是指非国有中、小企业和个人将其实物动产作为当物质押给典当行，交付一定比例的费用，取得贷款，并在约定期限内支付贷款利息、偿还贷款、赎回当物的行为。不难看出，从典当的概念角度，现行典当制度实际上是将典当行的经营范围扩大，即不仅仅是动产质押，而且包括财产权利质押，还有房地产抵押。
为准确地确定房地产典当的概念，首先应了解房地产的概念。房地产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益，如建筑物及土地上生长的植物。
2005年2月9日商务部和公安部联合颁布的《典当管理办法》第三条“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”《典当行管理条例征求意见稿》第二条第二款“本条例所称典当业务，是指当户将其财产作为当物质押或者抵押给典当行，典当行向当户发放当金，双方约定由当户在一定期限内赎回当物的融资业务。”此两项规定可看出，房地产典当的概念为：房地产典当是指当户将其所有的房地产包括但不限于住宅、商业地产、土地使用权等作为当物抵押给典当行，典当行向当户发放当金，双方约定由当户在一定期限内赎回当物的融资业务的行为。
由此可看出，房地产典当是当户将其房地产不转移占有的情况下，为保证典当行债权的实现而在房地产上设定一定的限定物权，将该房地产作为债权的担保，在当户不履行债务时，典当行有依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利，属于担保物权的范畴。对房地产典当的概念内涵，主要从以下几方面把握。
第一，当物的提供者及当户必须为房地产所有权人。
第二，房地产典当是不转移当物占有的一种担保物权。房地产典当后，当物仍由当户占有，并不转移给典当行。这是房地产典当和动产典当的重要区别，因房地产典当不转移占有，决定了房地产的抵押典当不能以占有为公示方法，而是以登记为公示方法。
第三，房地产典当是一种双务、有偿的民事法律关系。典当行必须向当户支付当金；当户必须向典当行支付综合费用及利息。
第四，房地产典当是一种要式法律行为。房地产典当必须以书面形式确立，并且要到房地产登记机关办理抵押登记手续。
第五，在我国，禁止在办理房地产典当时约定将当物的所有权归典当行所有。根据我国法律规定，房地产绝当时，典当行需要通过协议折价或者以拍卖、变卖的方式予以变价，典当行在当物变价款中优先受偿。流质条款是指房地产典当双方在签订《房地产典当合同》时约定，在当户不赎回典当房地产时，房地产归典当行所有的条款。债务人举债多处于经济窘迫的境地，债权人可利用该条款迫使债务人以高价之物供作较小债务担保，图谋债务人不能清偿时，不经任何程序而取得担保物的所有权，牟取非法利益。由此，从保护处于弱势之债务人的角度，流质契约应予禁止①。
二、房地产典当的意义
房地产典当对解决中小企业特别是小微企业及个体工商户的融资难问题有很大帮助，同时也是对正规金融机构的有益补充，促进了我国经济的发展。其意义主要体现在如下几个方面：
第一，有利于拓宽社会融资渠道。典当行作为银行等正规金融机构的有益补充，在拓宽社会融资渠道等方面起到重要作用。近几年，房地产典当之所以成为各典当行的主要业务品种，占现各典当行业务总量的70%以上，主要因为这些房地产典当中的当户虽大多为自然人，但这些自然人大多数为无法从正规金融机构取得贷款的小微企业主。当这些小微企业主因种种原因无法从正规金融机构取得贷款时，为解决经营急需的资金，便可以选择典当这种便捷的融资方式。
第二，有利于促进经济的发展。随着我国经济进入转型期，一些小微企业不可避免地出现产品滞销、库存积压、生产经营处于被动状态的局面。小微企业为了生存发展以及顺利转型，避免被淘汰，必然需要大量的资金投入。但由于它们经济实力相对薄弱，以及声誉、市场等问题所致，造成从银行等正规金融机构获贷比较困难。而典当行救急济需、方便融资的作用受到了很多小微企业的欢迎，成为小微企业信任和依赖的重要融资途径之一。因此，典当融资在促进经济的发展方面起到重要的作用。
第三，有利于抑制民间高利贷的泛滥。我国虽然存在大量的银行、信托等正规金融机构，但由于民间高利贷存在小额、灵活、简便快捷等特点，仍有一定市场，屡禁不绝。民间高利贷的存在严重干扰了国家正常的金融秩序，影响社会安定，产生了不可忽视的消极影响。典当行针对民间高利贷不断变化的特点灵活开展经营，它比银行等正规金融机构更具有限制、替代民间高利贷的显著优势。许多债务人倾向高利贷，一方面是银行、信用社贷款条件严格，另一方面是他们长期以来已习惯于直接信用形式。因此，典当行的出现能够逐步起到使一般债务人利用新型融资渠道、熟悉新型融资机构的作用，从而配合银行等正规金融机构抑制民间高利贷的泛滥。
三、房地产典当权属的性质
关于房地产典当权属的性质，到底属于哪种性质的物权，学术界一直存在分歧。一种观点从传统意义上来解释典当，认为典当行收取当物，不仅有权对当物进行使用、收益，而且还有权出租、转抵押或质押。典当行完全行使了所有权人的权利，属于对物行使主权利，而非如担保物权那样属于从权利，典当行与当户之间形成的是典的关系，不是债的关系。正如黄右昌在《民法物权诠释》一书中提出的“典权为主物权，非从物权，其权利之自身，恒因物之关系而存在。换言之，因物而产生典之关系，决非先有或别有何种法律关系”；另外一种观点认为，在我国实践中的典当行在操作房地产典当业务时，并不实际占有当物房地产，
同时典当行并没有使用、出租并取得收益的权利。而只是当户为取得融通资金的需要，将其房地产抵押给典当行，在当户无法归还典当行当金时，典当行有权依据法律或合同约定的方式申请法院拍卖抵押典当的房地产进行变现，典当行对抵押房地产享有优先权，具有从属性、不可分性、物上代位性，完全属于担保物权的范畴。
笔者认为，虽上述观点都有自身的理论基础，但关于我国现实中典当权利的性质还是要根据我国典当行的现状区分对待。关于房地产典当的性质，笔者比较赞同第二种观点，认为属于担保物权的范畴；但动产如：黄金饰品、手表、电子产品等则属于兼有担保物权和用益物权。现实中，典当行在操作动产典当业务时均实际占有当物，在绝当时，“估价金额在3万元以内，典当行可以自行变卖或者折价处理，损溢自负。”①。“当物为动产的，经当户书面同意，典当行可以自行变卖。当户自接到典当行书面通知之日起，满30日未答复的，视为同意，但在当物被处置前，当户可以向典当行支付当金及其利息、综合费用后，赎回当物。”②通过上述规定可看出，部分动产即估价金额在3万元以内的动产在绝当后，典当行有权自行处置并取得收益，具有用益物权的性质。但在房地产方面，当房地产绝当后，典当行只能依据法律、行政法规的规定或合同的约定行使抵押权，依法拍卖、变卖房地产当物，以所得的价款优先受偿。2005年2月9日商务部和公安部联合颁布的《典当管理办法》第四十一条第二款规定“典当行在当期内不得出租、质押、抵押和使用当物。”由此可以看出，房地产典当期间，房地产当物由当户保管，典当行并不占有当物，且在典当期间典当行无权使用、出租、质押、抵押当物，具有担保物权的显著特征，应属于担保物权的范畴。
自2005年2月9日商务部和公安部联合颁布的《典当管理办法》以来，我国典当行业得到迅猛的发展，不但典当行的数量有大幅度地增加，典当行的业务也出现飞跃发展。特别在房地产典当方面，增幅更加明显。2005年以前，典当行在操作房地产典当业务时，还要求出典人清空房地产并交付给典权人典当行。随着我国经济的发展，受房地产供给和需求的变化及房地产租赁市场日趋活跃等因素的影响，出典人清空房地产并交付给典权人的做法变得越来越困难。典当行为了能顺利地开展房地产典当业务，又要保护自身的资金安全，均开始采取不要求出典人交付房地产而仅在典当的房地产设定抵押权的方式进行。也就是说，出典人在有资金需求时，将自身所有的房地产典当给典权人，在不转移占有的情况下，典权人在房地产上设定抵押权，当典当期限届满后，出典人不办理赎当也不办理续当，则构成绝当。典权人则依据法律规定和合同约定，向当地人民法院申请强制执行，依法拍卖出典人所典当的房地产，所得的价款优先偿还典权人的当金，具有从属性、不可分性、物上代位性，完全属于担保物权的范畴。
案例分析
房地产典当权属的性质
案情：
2008年4月3日，袁某因生产经营所需，以其与黄某共同共有的房屋坐落于XX市XX新村XX号，建筑面积为132.68平方米作抵，向某典当行申请典当本金人民币1,000,000元，双方订立《房屋抵押典当合同》一份，典当期限从2008年4月2日至2008年6月1日，典当月利率为0.4%，综合费率2.7%。双方到XX市公证处办理公证，并到房屋登记机构办理了抵押登记手续。双方约定袁某某所抵押典当给典当行的房屋由袁某继续居住，但同时约定袁某在使用期间应妥善保管所典当房屋，不得出租、出借、出让房屋。同时，某典当行向袁某出具当票一张，该当票载明典当金额1,000,000元，综合费用27,000元，典当期限从2008年4月3日至同年6月3日。同年4月3日，黄某向某典当行出具了收条，确认收到某典当行发放的借款1,000,000元。当期届满后，双方又办理了两次续当。续当的期限为2008年6月4日至2008年7月3日；2008年7月4日至2008年8月3日。后因袁某资金困难，一直未办理续当或赎当，某典当行催讨未果。据此，某典当行诉讼至人民法院，请求依法判令袁某和黄某共同归还所欠典当行的典当本金1,000,000元，并支付从2008年8月3日至实际清偿之日止所发生的的综合费及利息 [计算方式：利率0.4%+综合费率2.7%×1,000,000元]。袁某和黄某认可欠典当行借款的事实，但认为他们与典当行之间不属于典当关系，是属于民间借款的范畴，为抵押借款。按照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规房地产典当权属的性质规定：“民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍；超出部分的利息不予保护。”由此可见，典当行所收取的 3.1%息费明显过高，应不予保护。法院 2009年4月27日受理后，依法适用简易程序开庭审理了此案。
法院判决：
法院经审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二》第二十四条之规定，判决如下：
第一，被告袁某、黄某于本判决生效之日起十日内共同归还某典当行有限公司借款人民币1,000,000元及自二八年十月七日至二九年四月七日综合费及借款利息计算方式：[利率0.4%+综合费率2.7%×1,000,000元]。
第二，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
解析：本案争议的焦点为典当行与当户之间的关系是属于房屋典当关系还是借贷关系。
本案审判中存在两种观点，一种认为是属于借贷关系。因典当关系应当是出典人将其房屋转移给典权人占有使用，出典人必须将典物转移给出典人占有，当然在特殊情况下，按照双方的协议也可以不转移占有。①在典当期限内，典权人有权使用收益房屋且不付租金，典
权人也有权出租。因此，典当关系必须以交付当物为先决条件。另一种观点认为，《典当管理办法》第三条规定：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当
金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”第二十五条规定：“经批准，典当行可以经营下列业务：房地产外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外抵押典当业务。”由以上两条规定可以看出，典当行作为金融借贷和民间借贷以外的其他融资渠道，其经营范围包含房地产抵押典当业务，因此，本案属于典当关系。笔者认同第二种观点。理由如下：
第一，房地产典当属于典当行的经营范围。我国《典当管理办法》明确规定，典当行有权经营房地产业务，并在总则中明确规定，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支
付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
第二，双方之间签署的《房屋抵押典当合同》明确约定为典当关系。根据合同，袁某将其自有的或其享有完全处置权的房屋作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金息费，偿还当金，赎回当物；典当行在对当物进行审查、评估并同意收当后，将在该当物办理抵押登记后一定期限内向袁某支付当金并收取一定比例费用。当事人之间的这一约定，符合典当行为的特征，应认定为典当行为，且该典当行为未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效行为，袁某抗辩系为抵押借贷且属于民间借贷的理由不
能成立。
第三，双方签署了当票，当票是典当当事人之间典当关系存在的书面凭证。双方签署的当票系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效。当票上的约定对典当双方均具有法律约束力，双方均应按照约定履行义务。袁某取得当金
后，既未办理赎当也未办理续当，明显违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。
第二章 房地产典当的原则
房地产典当的原则是指典当各方当事人在进行典当业务操作过程中应遵循的基本原则，也是我国制定、解释、执行和研究相关典当法律法规的出发点。另外，房地产典当当事人对相关事项未进行约定或存在漏洞时，可以参照基本原则进行校正，甚至可以作为解决纠纷
的依据。法院法官在裁判案件时，基本原则的存在，有助于法院法官在没有法律法规依据的情况下创造性地进行案件的审判活动，从而缓解法律的有限性和房地产典当关系的无限性之间的矛盾。最高人民法院《关于债务人有多个债权人将其全部财产抵押给其中一个债权人是
否有效问题的批复》1994年3月26日法复[1994]2号规定：“在债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部财产抵押给其中一个债权人，因而使该债务人丧失了履行其他债务的能力，侵犯了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规
定，应当认定该抵押协议无效。”该司法解释属于在法律中明确规定的情况下引用基本原则来处理案件的一个典型。
一、自愿原则
自愿原则是指房地产典当当事人有权选择相对人、决定合同的内容、决定当物的评估价值及决定绝当物品处置方式的自由，不受任何来自外力的强迫或干涉。我国《担保法》第三条规定：“担保活动应当遵循自愿原则。”自愿原则的确立，排除了政府或其他第三人对房产典当当事人自由选择典当相对人、确定合同内容方面的干预，也给予房地产典当当事人确定当物的评估价值和决定绝当物品处理方式的自由权利。
随着我国近几年经济的快速发展，交易越来越活跃。自愿原则在交易中的作用越来越突出，自愿原则的确立，不仅为市场经济提供了必不可少的原则，而且成为我国的民法、合同法、物权法等法律法规重要的立法原则。特别在近几年的司法审判中，“意思自治原则”越来越多地被写入判例当中。当然，自愿原则也不能无限放大，房地产典当双方当事人在行使自愿原则的时候不得违反我国法律法规强制性和禁止性规定。为了保障市场经济秩序的发展，国家有必要对市场经济实行宏观调控和正当干预，为此，应对合同自愿作出必要的限①。
特别在房地产典当方面，因我国现行典当行在业务操作中主要依据的《典当管理办法》法律层级比较低，属于部门规章的级别，在我国的司法审判中仅属于参考的范畴，加上有些典当行对合同的重视力度不够，合同不够完善，涉及很多关键性条款，如典当综合服务费用、违约金等均约定不明，以至在我国实践中的关于房地产典当司法审判中法官无判决依据可采纳，最终不得不依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等基本法中的一些概念性原则去判决，出现了很多的偏差。但如果依据“意思自治原则”将典当中的关键条款充分融入到合同中，该“意思自治”条款只要不违反法律法规强制性和禁止的规定，将为解决争议提供了重要的支持和依据。在房地产典当合同方面，当户是否愿意与典当行订立合同，何时订立合同及合同内容等方面，均取决于房地产典当当事人的意思表示是否一致，如未能达成一致，则房地产典当合同不成立。任何一方都不得以欺诈、胁迫或乘人之危的手段强迫另外一方签署房地产典当合同。同样，任何政府机关及所属部门也不能利用行政权力命令任何一方的房地产典当关系的当事人签订房地产典当合同。
案例分析
典当双方应当遵守自愿原则
案情：
2008年4月14日，北京某某典当有限公司与王某某签订《房屋抵押借款合同》，约定：王某某使用其拥有所有权并有权处置权的平谷区平谷镇某小区15号楼的房地产向某某典当公司借款260,000元，前述借款由王某某以其享有所有权的房屋作为抵押财产提供抵押担保并依法办理了抵押登记。借款期限自2008年4月14日起至7月13日止，月综合费用7,020元，月利息为1,560元，3个月综合费、利息合计为25,740元，王某某赎当金额为264,680元；典当期限届满后五日内王某某既不赎当又不续当的即为绝当。绝当后，王某某自愿放弃抵押的房产，同意某某典当行对该房产按照有关规定处理，以此来抵偿典当金额本息和综合服务费，并自愿协助办理过户手续，承担过户手续的相关费用。合同签订后，双方于2008年4月16日签署了当票。王某某在典当期限届满后又办理了三次续当手续，最后一次续当时间为2008年10月16日起至2008年11月15日止。续当届满后，王某某未再办理赎当或续当，已经成为绝当。某某典当公司被迫诉至法院，要求王某某给付典当金260,000元、综合服务费7,020元、利息2,600元、违约金39,000元，合计308,620元至2008年12月15日，或将抵押的房产交付某某典当行处置以偿还上述款项及支付处置抵押房产所需的一切费用。某某典当公司向法院提交以下证据予以证明其诉讼请求的成立：房屋典当合同；典当借款合同；当票及续当凭证；承诺书；房屋产权证明；房屋所有权证；房屋他项权证；户口证明、结婚证、身份证明。
王某某未向法院提交书面答辩的意见，但其在法院庭审中口头答辩称，不同意某某典当公司的诉讼请求，理由如下：本案所涉情况，王某某并不知情，是王某某之妻于某某当时承诺所借款项在1个月即可归还，但是却一直没有归还。王某某是签字了，但和某某典当公司的手续不是王某某办理的，而是于某某把王某某叫到某某典当公司，王某某当时并非自愿，是属于无奈之举。王某某向法院提交以下证据予以证明：离婚证书、离婚协议，证明王某某与妻子于某某于2008年6月10日协议离婚。王某某与于某某签订的离婚协议书中有关“债权债务”一项规定：夫妻关系续存期间的债权归女方所有，债务由女方偿还。
法院判决：
一、被告王某某、于某某于本判决生效后十日内返还某某典当公司二十六万元当金，并向某某典当公司支付综合费用综合费用的计算标准按月利率百分之二点七计算，自二八年四月十六日起至款付清之日止，已付49,140元、利息自二八年四月十六日起至款付清
之日止的利息，按月利率百分之零点六计算，已付6,500元，并按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率向某某典当公司支付违约金计息时间自二八年十一月十六日起至款付清之日止；
二、在本判决书主文第一项确定的被告王某某、于某某的债务范围内，某某典当公司对北京市XX区建设委员会出具的X房XXX字第XXX33号他字第XXX32号房屋他项权证所记载的被告王某某抵押的财产折价或拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告某典当行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
解析：本案的争议焦点是王某某的行为是否是自愿的。
我国《典当管理办法》规定：“典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”某某典当公司与王某某签订的抵押借款合同、房屋典当合同是当事人的真实意思表示，且不违反相应的法律、法规，是合法有效的，应受法律保护。合同当事人均应严格按照合同约定享受权利、履行义务。王某某将房产作为当物抵押给某某典当公司并交付一定比例费用后，有权取得当金，但王某某亦应履行在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的义务。
本案中，债务发生在王某某与于某某夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，应由二人共同偿还；至于王某某与于某某离婚协议中有关夫妻关系存续期间的债务由于某某偿还的内容，不能对抗善意的第三人即某某典当公司。典当期限届满后，王某某三次续当，且包括合同、当票在内的所有法律文件均是王某某自己亲自签署，并与某某典当公司一起办理了抵押登记手续。所以,王某某主张签署合同时并非自愿的理由是没有任何法律依据的。另外，王某某在最后一次续当期限届满后，在5日内既不赎当也不续当，应视为绝当。在当户绝当时，某某典当公司有权处理绝当物品以实现债权。
综上，本案抵押合同关系的内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且已依法办理了抵押登记手续，本案抵押合同应认定有效。王某某和于某某应当按照有关合同的约定及抵押登记的内容对其所欠某某典当公司的债务承担连带偿还责任。
二、公平原则
公平原则是指房地产典当各方当事人在房地产典当业务操作各个环节均应采用公平正义的观念指导自己的行为，房地产典当的当事人公平地享有权利和承担义务。公平原则适用的范围非常广泛，大到国际经济关系，小到自然人之间的各类民事经济关系。国际经济新秩序应当建立在彼此公平相待的基础上，国际社会一切成员国应当根据公平原则，开展最广泛合作①。公平原则在房地产典当业务的体现主要有：各方的权利和义务应当公平、各方的责任应当公平、绝当处理方面应当公平。
房地产典当公平原则，包括以下三项基本内容：
1.房地产典当当事人公平地享有权利和义务。房地产典当当事人公平地享有权利，是指当户和典当行在房地产典当业务操作过程中所享有的权利和承担的义务应是公平的。任何一方不得享有比对方更优越或更多的权利，只有赋予双方当事人公平的权利、均等的机会，才
能维系房地产典当业务顺利地进行。
2.房地产典当当事人在房地产典当业务操作过程中的地位平等。房地产典当当事人之间不能因当事人的社会地位、经济状况等因素不同而存在差别。当事人地位平等，不但是平等地享有权利，同时也是平等地承担义务，并且对行使权利给予平等的机会。
3.保障和便利房地产典当当事人公平地行使权利。首先，立法保障。公平原则作为立法的指导原则见《典当行管理条例征求意见稿》，政府部门应保证公平原则充分体现在典当的相关制度和具体规范中，使这一原则具体化，为当事人公平地享有和行使权利提供法
律依据；其次，在典当业务实践中，典当行应为当户公平地行使权利提供保障和便利，为当户创造和提供公平的机会和条件，保障当户能和典当行一样公平地行使权利。
案例分析
《房屋典当合同》是否显失公平
案情：
冯某与某典当行于2009年5月20日签订《房屋抵押借款合同》，约定冯某将位于北京市朝阳区朝阳路某小区建筑面积为120平方米的房产抵押典当给某典当行，典当时间自2009年5月20日到2009年6月19日止。典当本金180万，综合费用2.7%月，利息0.5%月，综合费用预先支付，利息按月支付，如逾期赎当或续当，冯某应根据实际天数每日按典当本金的0.5%向乙方支付违约金。双方到房屋登记机关办理房屋抵押登记。典当期限届满后，冯某办理了两次续当，分别是2009年6月20日至2009年7月19日和2009年7月20日至2009年8月19日。后因赎当事宜与典当行产生争议。冯某以合同很多条款显失公平为由，起诉至法院，请求撤销该合同。诉称：2009年5月20日冯某在签订《房屋抵押借款合同》属于醉酒状态，且双方签订的《房屋抵押借款合同》中的房屋评估价值明显不公，故该合同为显失公平的合同，应依法予以撤销。
本案在审理过程中存在两种不同意见。
第一种意见认为：2009年5月20日冯某在其醉酒状态下与某典当行所签的合同，对冯某显失公平，依法应予以撤销。理由：双方签订的《房屋抵押借款合同》中的房屋评估价值明显不公。故该合同为显失公平的合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应当支持冯某的诉讼请求，将该合同予以撤销。
第二种意见认为：冯某与某典当行于2009年5月20日签订的合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，合同不存在显失公平的问题，对于冯某要求撤销该合同的诉讼请求不予支持。理由：冯某为完全民事行为能力人，其与某典当行签订的房屋抵押借款合同，系当事人双方意思表示真实，内容合法，该合同自签订之日起即发生法律效力。双方当事人应依照诚实信用原则履行合同约定的权利义务。冯某称该合同是在其酒醉之后签订的，其意
思表示有瑕疵，但并未提供相应的证据加以证明。从合同的条款上看也并无对冯某有显失公平之处。虽然双方续签合同时房屋评估价值过低，但从签订合同后，冯某在合同履行期间办理了两次续当行为来看，该房屋抵押借款合同的条款应当是其自愿与某典当行达成的，属于冯某的真实意思表示。现又以合同显失公平为由请求予以撤销，对其诉讼请求不予支持。
后法院审理后，依法驳回冯某的诉讼请求。
解析：笔者同意第二种意见。所谓显失公平的合同是指一方在订立合同时因紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等、经济利益上不平衡，因而违反了民法的公平原则。《合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。
关于合同是否构成显失公平，可从如下方面加以认定：
第一，主观要件方面，获利方主观上存有恶意。这是指一方故意利用了自己的优势或他方无经验过于轻率地订立或履行了显失公平的合同。获利方的主观恶意就在于：明知自己的经济、政治或社会关系上的优越地位和条件会对他方的利益发生重大影响，故意诱使他方提出或接受重大不利的条件，或者明知他方提出或接受不公平条件是出于不知情或草率行事，故意维护这种状态，并从中获利。
第二，受损方不具备处分自觉和真实自愿。所谓充分的自觉和真实自愿，可以结合以下三个方面考虑：一是获利方没有利用不正当的条件，二是获利方虽然利用了自己的某种
优势，但该优势不足以构成对他方取得利益的重大影响；三是受损方有充分的条件拒绝缔约或另行选择交易对象。
第三，客观方面，双方当事人在订立时双方当事人明显不公平。评定权利义务是否显失公平，应当从合同的内容和履行结果两方面予以考查，如合同内容上明确规定一方享有过多或过于优越的权利，他方负担过重或条件苛刻的义务，甚至一方根本没有享有必要的权利而他方没有承担最基本的义务，就已经构成显失公平的条件，无需得到客观上发生利益不均衡的后果，受损一方当事人可以请求撤销合同，由此维护公平的合同条件。此外，权利义务明
显不平等还包括因履行产生的经济利益上的悬殊，如一方获取的价金或报酬大大超过其交付标的物的价值或大大低于其提供劳务的通常标准，致使一方因此得到而他方遭受重大损失，即客观上已发生利益严重失衡的后果。
结合上述显失公平合同的构成要件，笔者认为冯某与某典当行2009年5月20日所签合同并非显失公平，主要理由如下：
第一，某典当行并无利用自己的优势或利用冯某无经验过于轻率地订立合同的故意。冯某作为一个完全民事行为能力人，与某典当行就房屋典当合同与某典当行协商一致订立的，应对双方即具有法律约束力。关于涉案房屋的评估价格，《典当管理办法》第三十六条规定：“当物的估价金额及当金数额应当由双方协商确定。”双方根据此规定进行协商评估，并办理了抵押登记，不存在某典当行利用自己的优势或者利用其无经验而与之订立合同的问
题。
第二，与某典当行续签合同为冯某的真实意思表示。冯某并未提供相应的证据证明该合同是其在醉酒状态下与某典当行所签，而其在订立合同后、典当期间冯某办理续当的行为反而恰恰证明该合同是双方当事人自愿协商的结果，并未违背冯某的真实意思。
第三，该房屋典当合同不存在对冯某明显不公，合同的条款也不存在双方权利义务明显不对等。抵押典当的房屋的评估价格为双方协商一致的结果并到房屋登记管理部门办理了抵押登记。
综上，冯某与某典当行于2009年5月20日签订的《房屋抵押借款合同》，是双方协商一致后订立的，是双方的真实意思表示，该合同的内容也不具备显失公平的构成要件，不能认定是显失公平。且双方签订的《房屋抵押借款合同》并不违反法律、行政法规强制性禁止性的规定，合法有效，合同订立后，一方当事人不得因不愿履行合同义务，即以显失公平为由请求撤销合同。
三、诚实信用原则
诚实信用原则是指典当各方当事人在进行典当、续当、赎当和绝当等业务操作时，应诚实守信，以最大的善意和诚信履行各方的义务，尊重商业道德，不刻意规避自己的义务。《担保法》第三条规定：“担保活动应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则作为房地产典当活动中重要的道德准则，要求房地产典当的双方当事人在追求自己的利益时，不得损害另外一方的利益和社会公益，要求在双方利益关系及与社会之间的利益关系中实现平衡。诚实信用原则也是法院法官在审理我国立法中未规定的新问题时行使自由裁量权的重要依据。房地产典当诚实信用原则主要体现在以下几个方面：
1.当票出具前阶段。尽管此阶段当户和典当行之间并未形成契约关系，但当户和典当行之间已经具有确定典当合同关系的意向，双方之间已经形成紧密的联系，此时双方应依据诚实信用原则，诚实协力促进房地产典当关系的顺利进行，并保守已知对方的商业秘密。不得
采取欺诈、胁迫等不正当手段为自己谋取利益。此阶段，当户应向典当行如实地陈述自己的资产状况、信用情况、资金用途及还款来源等相关信息，并如实向典当行提供相关主体资格和当物权利凭证的相关资料，不得提供虚假资料或虚假陈述；典当行在进行当物评估时，应
诚实估价，不得故意压低当物的评估价格。如一方不履行诚实信用而给对方造成损失者，应当承担缔约过失损失。
2.在当阶段。在典当期间，典当行和当户应严格遵守诚实信用原则，履行通知、协助、保密等义务。典当行应按约向当户支付当金和诚实保管当户交付的权利凭证房屋所有权证、他项权利证书等；当户应按期办理续当或赎当手续，并按时支付续当费及配合典当行的回访。
3.绝当阶段。一旦进入绝当，典当行和当户应依据诚实信用原则妥善处理双方的争议。对当物的处置方式尽量采用协商的方式处理，若当户确实存在还款困难，典当行也可给予一定的宽限期，并适当减免一定的违约金。
4.赎当后或采用绝当的方式处理完毕后。虽然典当行和当户之间
已不存在契约关系，但双方还应遵守保密和忠诚义务。
案例分析
典当双方是否应遵守诚信原则
案情：
2005年9月9日，叶某与刘某、某典当公司签订《XX市房地产买卖合同》和《补充协议》各一份，该《买卖合同》约定：叶某向刘某购买XX市XX胡同7号全幢房屋，房屋总价为
人民币2,450,000元以下币种均为人民币。该《补充协议》同时约定：刘某以涉案房屋作抵押，向某典当公司借款2,250,000元，因到期未归还借款，现经三方协商，叶某同意将部分房款2,250,000元替刘某归还借款；在本协议签订时，叶某直接支付某典当公司2,250,000元，某典当公司于2005年9月12日前注销他项权利登记。合同签订后，叶某依约支付房款2,250,000元，因发现刘某以欺骗手段获得系争房屋的产权证，叶某遂以刘某、某典当公司用欺诈手段使叶某作出错误意思表示为由，起诉要求撤销《XX市房地产买卖合同》和《补充协议》，要求刘某、某典当公司共同退还购房款2,250,000元。庭审中，叶某增加诉讼请求：要求刘某、某典当公司共同赔偿以2,250,000元房款为本金的利息自2005年9月9日起至实际收回之日，按银行同期贷款利率每日万分之一点四计算。
刘某辩称：儿子王某因做生意的需要，将系争房屋抵押给某典当公司，原来只说抵押两三个月。其现在只知道系争房屋是被某典当公司出卖的，买卖合同上是由其签名
的，但里面的事情不清楚。
某典当公司辩称：系争房屋的买卖合同是叶某与刘某签订的，某典当公司不应是本案适格的被告。且在刘某以系争房屋作抵押向某典当公司借款的情况下，叶某欲取得系争房屋，刘某就必须先将借款全部还清，某典当公司才能撤销抵押。因此，叶某和刘某之间的买卖关系与刘某将叶某支付的房款归还其拖欠某典当公司的借款，是两个不同的法律关系。且是在经过一系列法律程序后，才同意刘某以系争房屋作抵押的借款要求，只是在叶某取得交易中
心回单后，才知道刘某并非产权人，故某典当公司并没有欺骗叶某。叶某将房款直接付给某典当公司的本意是为了促成买卖合同成立，故叶某要求某典当公司共同归还房款是没有依据的，要求驳回叶某的诉讼请求。
庭审中，法院认定以下事实：
位于XX市XX胡同7号建筑面积188.10平方米的全幢房屋原系刘某的婆婆周某已于1994年7月2日报死亡所有。2005年2月6日，刘某之子王某以死者周某名义，与其母刘某签订《XX市房地产买卖合同》一份，由刘某向“周某”购买系争房屋。同年2月25日XX市XX公证处出具2005XX证字第XXX号《委托书公证书》一份，该委托书言明：“周某欲出售坐
落在本市XX胡同7号的房屋，全权委托王某为代理人。”刘某通过买卖的方式，在2月26日取得系争房屋的产权证。同年3月7日刘某与某典当公司签订《房地产借款抵押合同》一份，该
合同约定刘某自愿以其合法拥有的房地产以不转移的方式抵押给某典当公司，作为借款的担保，并同意支付合同约定的利息和相关费用。该合同第二条约定：各方确认的抵房地产
价值3,400,000元；第四条约定：借款金额为2,250,000元，月利率为0.5%，月综合费率3%。同年3月9日，某典当公司出具当票一张，该当票上显示典当期限为2005年3月9日至2005年68日。当日刘某书写收条一张：收到抵押款2,250,000元，其中本票1,400,000元、卡内400,000元，其余都是现金。之后某典当公司取得系争房屋的抵押权。事后，刘某将本票1400,000元通过其子王某所在的XX纺织贸易有限公司出借给XX国际贸易有限公司。2005年6月8日，XX国际贸易有限公司签发了收款人为XX纺织贸易有限公司、金额为1500,000元的支票一张，经XX纺织贸易有限公司背书后，交刘某作为归还某典当公司款之用，但银行以出票人存款不足为由拒绝付款。某典当公司遂以XX国际贸易有限公司为被告，于同年7月27日以票据追索权纠纷为案由，诉至XX市XX区人民法院。该法院于2005年10月9日以2005X民二商初字第XXX号民事判决书作出一审判决：XX国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付某典当公司票款1,500,000元及利息。
2005年9月9日周五，刘某在未告知叶某系争房屋系采用非法手段获得的情况下，与叶某签订《XX市房地产买卖合同》一份，该合同约定叶某以2,450,000元的价格购买系争
房屋。同时，叶某、刘某、某典当公司三方在该合同的《补充协议》中约定：刘某2005年3月7日向某典当公司借款2,250,000元，至6月8日到期未归还借款，刘某以系争房屋作
抵押，现经叶某、刘某、某典当公司三方协商，叶某同意将购买系争房屋的部分房款2,250,000元替刘某归还某典当公司的借款，本协议签订时叶某直接支付某典当公司XX银行本票金额2,250,000元。某典当公司负责于2005年9月12日前注销他项权利抵押登记。当日叶某将金额为2,250,000元的银行本票一张交某典当公司，刘某则书写收条一张：今收到叶某支付的购房款XX胡同7号预付款贰百贰拾伍万正，并委托叶某直接代还给某典当有限公司。同时某典当公司出具《XX市房地产其他权利终止证明》，该证明言明：因抵押所担保的债务已经履行，系争房屋的抵押关系已告终止。同时，某典当公司与刘某及其儿子王某又签订《补充协议》一份，该协议约定：因刘某、王某无法完全按2005年3月7日的房屋抵押合同及协议履行，遵守合同约定自6月9日起截止9月9日共逾期92天，共计逾期费用1,035,000元。现经双方协商同意，刘某、王某将出售抵押房产所得款项优先归还某典当公司先利息费用后本金，未清偿部分按合同规定，每日支付千分之五直至完全清偿止。2005年9月12日周一上午，刘某到房地产登记机关，要求停止办理对系争房屋过户手续，并告知系争房屋的权利人还有其丈夫已去世的两个姐姐。房地产登记机关审查后即停止过户。此时，叶某才得知刘某是通过非法手段取得系争房屋的产权证，故诉至法院。另外，系争的全幢房屋仍由刘某及其儿子王某居住。该房屋并未交付叶某。2005年11月22日，XX市XX公证处以周某确于1994年7月1日死
亡，委托人周某系他人冒名顶替；而周某的孙子王某受托人到场办证时，故意隐瞒了伪造假证件、由他人冒充周某签名的事实真相，致使该份公证书不真实、不合法为由，撤销了2005XX证字第XX号《委托书公证书》。王某于2005年9月16日在XX市公安局XX分局的询问笔录中陈述，在其母刘某与叶某签订系争房屋的买卖合同时，某典当公司的工作人员要求其和其母用假话骗住叶某。刘某在当日的询问笔录中陈述：“2005年9月，叶小姐要买我的房屋时，典当行的人就对我讲，叶小姐来买房，你不要说房屋取得瑕疵的事情。”后一审法院查明后做出如下判决：一、撤销叶某与刘某、某典当公司2005年9月9日签订的《XX市房地产买卖合同》、《补充协议》；二、某典当公司自本判决生效之日起十日内返还叶某2,250,000元，刘某对返还该款承担连带责任；三、刘某、某典当公司自本判决生效之日起十日内支付叶某以2,250,000元为本金，从2005年9月9日起至实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。案件受理费21,419元，由刘某、某典当公司共同承担。后某典当公司不服一审判决，向XX市第二中级人民法院法院提起上诉，上诉法院作出维持一审法院的终身判决后，XX市人民检察院于2006年12月4日向XX市高级人民法院提出抗诉。XX市第二中级人民法院另行组成合议庭进行审理后，维持原判。
解析：本案的争议的焦点主要集中在如下几个方面：
第一，关于刘某与叶某签订的《XX市房地产买卖合同》是否有效，是否可以撤销的问题。
一种观点认为采用非法手段取得XX市XX胡同7号房屋产权的事情为刘某之子王某所为，刘某并不知情，所有刘某不存在欺诈的客观故意。因此，不能撤销《XX市房地产买
卖合同》。另一种观点认为，刘某在2005年9月9日与叶某签订《XX市房地产买卖合同》时未将XX市XX胡同7号房屋产权的真实情况及采用非法手段取得产权的情况告知叶某，以欺骗的手段致使叶某产生重大误解而订立合同，可依法予以撤销。笔者同意第二种观点，一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，刘某在系争房屋的产权人过世的情况下，采用隐瞒真相、骗取公证文书的方式取得系争房屋的房屋权证，又故意隐瞒系争房屋的真实情况予以出
售，诱使叶某作出错误的意思表示，其行为已构成欺诈。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，叶某因受欺诈致使其重大误解而订立的合同，应依法予以撤销。
第二，关于叶某与刘某、某典当行公司签订的《补充协议》是否有效，是否可以撤销的问题。
本案中，不管从形式上还是合同内容上看，刘某、某典当公司又与叶某签订的《补充协议》属于《XX市房地产买卖合同》的从合同。根据《补充协议》的约定，叶某应按约履行给付购房款的义务，刘某应按约履行涉讼房屋权属转让的义务，某典当公司应按约在收到叶某给付的钱后放弃抵押权，并履行撤销涉讼房屋他项权利的义务，虽《补充协议》是刘某、某典当公司和叶某三方的协议，但该协议是源于《XX市房地产买卖合同》合法有效、可
实际履行的基础上。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一因重大误解订立的；二在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由此可见，刘某与叶某签订的《XX市房地产买卖合同》作为主合同依法被撤销，且该合同自始没有法律效力。同理，基于为履行该《XX市房地产买卖合同》而签订的，并且依附于《XX市房地产买卖合同》的《补充协议》同样依法可予以撤销，同样自始没有法律效力。
第三，关于某典当公司是否应当返还由叶某替刘某归还的借款2,250,000元的问题。
这个问题是本案争议中的焦点。存在两种明显对立的观点，一种观点认为叶某的付款是基于《XX市房地产买卖合同》和《补充协议》的合法有效以及某典当公司撤销房屋他项权利抵押登记，实现涉讼房屋产权人合法变更为前提。2005年9月9日，某典当公司收到了叶某替刘某归还的2,250,000元借款，某典当公司却未办理撤销房屋他项权利抵押登记，现《补充协议》随《XX市房地产买卖合同》被依法撤销，自始没有法律效力，且涉讼房屋登记公示的抵押权人仍为某典当公司，所以某典当公司由于《补充协议》而收取叶某替刘某归还的借款2,250,000元，应当返还给叶某。另一种观点认为本案当事人之间有两个主要的民事法律关系，即刘某与某典当公司之间因借贷事宜而形成的房地产抵押借款法律关系和刘某与叶某的房屋买卖法律关系。上述两个法律关系各自独立存在，某典当公司与叶某之间无直接的民事
法律关系。刘某与某典当公司之间的房产抵押借款合同关系，在刘某与叶某签订的房地产买卖合同之前就已经成立并履行。借款到期后，刘某理应归还某典当公司借款2,250,000元。而刘某与叶某签订的房地产买卖合同的当事人仅为刘某及叶某，该买卖合同的成立与否与某典当公司无关，仅因系争房屋上由于某典当公司设有抵押权，刘某与叶某之间买卖合同的成就须得到抵押权人某典当公司的同意，才使得房屋买卖关系和抵押借款关系之间形成了利害牵连。由此，某典当公司、刘某、叶某三方签订了《补充协议》，约定了刘某委托叶某归还某典当公司借款的事项，《补充协议》的内容及刘某书写给叶某的收条内容意思表示一致，反映出叶某交付2,250,000元给某典当公司，系其受刘某委托归还刘某欠某典当公司的到期借款，并非债务转让，故应认定该笔款项系刘某归还给某典当公司的还款，由此所涉及的权利义务应由刘某及某典当公司享有或承担，与叶某无涉。至于叶某的付款行为，系其为履行其与刘某之间的房地产买卖合同所支付的对价，刘某是收款人，这从刘某出具给叶某的收条已予以充分证明。现在无证据证明某典当公司与刘某恶意串通的情况下，房地产买卖合同及补充协议虽被撤销，不应影响刘某已向某典当公司履行还款行为的效力。叶某应依法向合同相
对应的当事人刘某主张返还钱款。
笔者认为，法院判决某典当公司返还叶某2,250,000元购房款虽有充足的法律和理论依据，但对于一个案外善意的第三方来说，确实略显有失公平，而某典当公司作为一个专业的典当企业，应当知道并且必须遵守商务部、公安部颁布的《典当管理办法》的规定：“在办理典当业务时，某典当公司对被收当抵押房屋的产权性质、实际使用等状况负有查验义务。”本案中，某典当公司在办理典当业务时并尽到审查义务，未就房地产
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