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| 編輯推薦： |
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| 內容簡介： |
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本书拟选取全国有代表性的或者在物业行业曾引起轰动的案例，“大案、要案或第一案”。这次每个案例都是全面和深入分析，从法律和实务两个方面出发对物业公司全面指导。汇聚物业行业的典型案例，提出解决问题的最佳方案，帮助大家轻松入门轻松精通。
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| 關於作者： |
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王占强，毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，经济师，物业管理师。自2007年7月至今，就职于北京市住房城乡建设委物业指导中心，一直活跃在物业管理实践第一线，曾参与物业管理相关政策法规起草工作，也参与了物业管理行政执法工作，还参与了大量物业管理矛盾纠纷的调处。已出版《物业管理典型案例评析及实战指导》，参与编写《教你如何做物业》、《教你如何当业主》，在《中国物业管理》、《城市开发》、《现代物业》、《住宅与房地产》等多本专业杂志累计发表文章80余篇。
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| 目錄：
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第一章 建筑物及设施设备管理
1. 行人在小区内摔伤，物业公司构成侵权吗?
刘×丹诉某物业服务上海有限公司健康权纠纷案 2
2.大厦高空坠物致人死亡，物业公司应否担责?
深圳市某大厦高空坠物案 8
3.电梯事故致人重伤，物业公司和维保单位谁应担责?
盛某与上海某电梯有限公司、上海某物业发展有限公司生命权、健康权、身体权纠纷案 14
4.供热管线爆裂烫死人，物业公司应否担责?
北京市某物业公司、建设单位与供热单位因热力管线爆裂致人死亡引发事故责任案 32
5.物业公司如何有效开展有限空间作业?
北京市通州区某小区物业公司员工维修污水泵中毒身亡，项目经理被刑拘案 46
第二章 公共秩序及消防安全管理
6.物业公司有权制止小区内的群租吗?
上海市“群租”第一案 56
7.什么样的“住改商”才是合法的?
湖南省“住改商”第一案 66
8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”?
四川省乐山市某物业公司与刘某财产损害赔偿纠纷案 73
9.物业公司对入室盗窃负何种责任?
湖南省邵阳市某物业管理有限责任公司与周某、叶某物业服务合同纠纷案 79
10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责?
天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案 85
第三章 停车及装饰装修管理
11.小区内地面停车位及地下自行车库能否出售?
上海市物权法第一案：上诉人宫×、上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案 98
12.
物业公司未在小区停车场安装监控设施，业主汽车轮胎被扎破，物业公司应否承担责任?
上诉人张先生与被上诉人河南省信阳市某物业公司物业服务合同纠纷案 105
13.业主汽车在小区内被划，物业公司应承担保管合同违约责任吗?
河北省某小区业主与物业公司车辆保管合同纠纷案 113
14. 业主装修，能指定水泥、沙子等装修材料吗?
霍某等人强迫河南省平顶山市新华区某小区业主购买其装修材料和搬运服务构成强迫交易罪一案 120
15.物业公司如何做好装修管理?
赵×与上海某物业公司及其保安宋×健康权、身体权纠纷案 125
第四章 物业收费及财务管理
16.物业公司应如何应对拖欠或拒付物业费的“老赖”业主?
重庆市大渡口区业主拖欠物业费被拘留案 140
17.物业公司有权取得物业公共收益吗?
河南省洛阳市某小区业主委员会与物业公司公共收益归属纠纷上诉案 147
18. 业委会主任能支配小区停车费吗?
四川省攀枝花市首起业委会成员私吞公共收益犯职务侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小区业委会主任利用物业公司账户侵吞停车费被判有期徒刑案 156
19.物业公司应否向业主和业委会公示公司账目?
上海市徐汇区某小区业主委员会诉某物业公司业主知情权纠纷一案 167
20.业主能否申请撤销业主委员会与物业公司之间签订的物业服务合同?
上海市某小区7名业主申请法院确认业委会与物业公司签订的物业服务合同无效案 178
第五章 住宅专项维修资金
21.已入住并办理产权证的房屋还须交纳专项维修资金吗?
上海市××区某大厦小区业主大会诉上海×实业总公司其他所有权纠纷案 190
22.使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗?
北京市某小区部分业主与物业公司维修资金申请使用纠纷案 202
23.未归集住宅专项维修资金的老旧小区发生大修怎么办?
谭某诉上海市长宁区某别墅小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷案 210
24.物业公司可否转让住宅专项维修资金?
北京万利和物业管理有限责任公司与北京茂德物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 216
第六章 物业管理权交接及承接查验
25.物业公司如何应对业委会解聘决定?
广东省佛山市某小区业主委员会解聘物业公司纠纷上诉案 224
26.物业交接时如何处理原物业公司预收的物业费?
洛阳广厦城业物业管理有限公司与洛阳市极标物业管理有限公司、洛阳市华谷翠庭业主委员会物业管理纠纷案 232
27.物业公司如何做好项目接撤管?
湖北省武汉市某大厦业主委员会与湖北某物业管理有限责任公司、湖北某房地产开发有限责任公司物业交接纠纷案 238
第七章 客户关系管理与维护
28.物业经理将业主打伤，物业公司应当承担赔偿责任吗?
原告杨某诉被告牛某、物业公司人身损害赔偿纠纷案 250
29.物业公司安装摄像装置是否侵犯了业主的隐私权?
谢某某诉某物业管理上海有限公司隐私权纠纷案 259
30.物业公司贬损业委会主任是否构成名誉权侵权?
业委会主任黄×诉上海某物业有限公司名誉权纠纷案 267
31.物业公司如何保护其法人名誉权?
广东省业主李某与佛山市×物业公司名誉权纠纷上诉案 277
32.物业公司应如何处理与业主委员会的关系?
陕西省某物业公司为阻止业主成立业主委员会雇凶殴打业主案 286
第八章 物业服务企业劳动关系管理
33.物业公司应当如何恰当处理与离职员工的关系?
欧密施斯物业管理北京有限公司诉河洋多德北京物业服务有限公司等不正当竞争纠纷案 294
34.未缴纳工伤保险的职工发生工伤后怎么办?
重庆市某物业公司与陈某工伤保险待遇纠纷案 308
35.收物业费被打伤，能否认定为工伤?
广西南宁某物业公司与广西南宁市××局作出的工伤行政确认案 324
第九章 其他典型案例
36.物业管理区域应当如何划分?区域边界对业主和物业公司有何影响?
黄某等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政纠纷案 336
37.小区门卫室产权和使用权如何认定?
上海某房地产经营有限公司与上海市宝山区某公寓业主委员会业主共有权纠纷案 351
38.业主委员会如何保障业主的知情权?
田晓里与上海市松江区×小区业主委员会业主知情权纠纷案 359
39.物业公司开拓市场提高竞争力都有什么招?
深圳市甲物业管理有限公司收购深圳市乙物业管理有限公司案 367
附录
中华人民共和国物权法节录 378
最
高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 381
最
高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 386
物业管理条例 389
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| 內容試閱：
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1. 行人在小区内摔伤，物业公司构成侵权吗?
刘×丹诉某物业服务上海有限公司
健康权纠纷案
基本案情
2011年8月7日上午，刘×丹到本市某小区1号楼1103室看望母亲。刘×丹在离开时，因楼外通道上一横一竖停放了两辆车辆，遂绕行至车辆与绿化带中间。刚下过雨，地面潮湿且有油污，刘×丹不小心摔倒受伤。刘×丹伤后至复旦大学附属医院就诊，诊断为：刘×丹，右髌骨骨折，于8月9日行右髌骨骨折切开复位内固定术，于8月15日出院。刘×丹于2012年7月31日再次入住复旦大学附属医院，于8月2日行右髌骨骨折术后取内固定术，于8月3日出院。经司法鉴定中心对刘×丹伤残等级、休息、营养、护理期限进行鉴定，鉴定结论为：刘×丹因滑倒受伤致右髌粉碎性骨折，目前遗留右下肢功能障碍构成十级伤残。伤后可予以休息六个月、营养三个月、护理三个月。刘×丹为此支付鉴定费1800元。
事发小区由上海某物业管理有限公司进行管理以下简称物业公司。物业公司曾禁止在楼外通道上停车，并在墙面上张贴“谢谢配合”字样的标志。事发后，物业公司在墙面上另张贴“人行通道、禁止停车”字样的标志。此外，楼外通道旁的绿化带系收运垃圾的地点。
后来，刘×丹与物业公司参加了属地房管办组织的协调会，物业公司工作人员承认事发时保洁不力导致场地有油迹，小区存在车辆违规停放，物业服务存在管理不规范等问题，并表示愿意积极寻求赔偿方案。但对于赔偿数额，刘×丹与物业公司始终无法达成一致。刘×丹遂将物业公司告到法院，要求法院判决物业公司赔偿其损失。刘×丹向法院提供了摔倒时的照片，照片显示通道内违规停放车辆，事发处地面潮湿且有油污。田某作为证人，亲眼目睹刘×丹在小区摔倒的经过，承认事发地点的绿化带堆放着生活垃圾，附近地面湿滑，水上漂有很多油污。刘×丹还向法院提交了其2010年度和2011年度个人所得税纳税申报表含工资、薪金、津贴、年终奖相关证明。2010年度个人所得税纳税申报表记载的工资、薪金所得为人民币298228.27元以下币种均为人民币，应纳所得税额为274228.27元，已缴税额为48545.08元。2011年度个人所得税纳税申报表记载的工资、薪金所得为222095.10元，应纳所得税额为192095.10元，已缴税额为31429.59元。另2012年1月、2月，刘×丹分别缴纳税额6401.64元、906.64元。刘×丹另陈述，刘×丹工资收入15385元月，津贴600元月，受伤后工资收入打九折发放，津贴不再发放，年终奖金系现金发放，2010年度、2011年度纳税申报表差额部分即年终奖扣除部分。
物业公司认为，刘×丹可能是被障碍物绊倒或者穿高跟鞋行走时不慎摔倒的，不能由物业公司承担赔偿责任。物业公司还提供了2011年8月的《保洁部路面清洗计划及流程》、《保洁部河道、窨井、明沟清洁记录》以及2011年8月7日的《保洁工楼内公共区域日常保洁工作情况检查记录》。
裁判结果：
一审：法院认为，物业公司仅在墙面上张贴了“谢谢配合”字样的标志，并未尽到管理职责，通道旁的绿化带系垃圾收运点，物业公司应当注意到可能会有油污污染地面，应在收取垃圾后及时安排工作人员进行清理。此外，刘×丹未能充分注意安全，自身也存在一定过错。判令物业公司对刘×丹损失承担80%的赔偿份额。
法院核定本案损失范围后，判决如下：物业公司于判决生效之日起十日内赔偿刘×丹医疗费7432元、住院伙食补助费260元、救护车费79元、误工费40000元、残疾赔偿金80376元、营养费3600元、护理费3600元、精神损害抚慰金5000元、律师费4000元，共计144347元的80%计115477.60元。案件受理费5378元，减半收取计2689元，鉴定费1800元，共计4489元，由刘×丹负担1489元，物业公司负担3000元。
二审：一审判决后，物业公司不服，向市中院提出上诉，请求撤销原审判决，改判其不承担赔偿责任，不支付任何费用。被上诉人刘×丹请求维持原审判决。二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。
案例评析
本案属于物业管理区域内共用部位维护不到位引发的人身损害赔偿。焦点问题是物业公司应否对刘×丹负赔偿责任。
一关于赔偿责任主体。
本案为一般侵权纠纷案件，适用过错责任原则。从本案事实和当事人双方提供的证据来看，物业公司的过错主要包括：1管理不到位，不应停车的地方停放车辆。首先，参加房管局组织的协调会的物业公司工作人员承认小区车辆违规停放，物业服务存在管理不规范问题;其次物业公司曾禁止在楼外通道上停车，并在墙面上张贴“谢谢配合”字样的标志，也侧面说明车辆违规停放;第三，事发后，物业公司在墙面上另张贴“人行通道、禁止停车”字样的标志，说明事发地确属人行通道，不应停放车辆;同时，更改标识也会给人留下物业公司之前制作的标牌提示不明的口实;2清洁卫生工作不到位。通道旁的绿化带系垃圾收运点，物业公司应当注意到可能会有油污污染地面，应在收取垃圾后及时安排工作人员或者要求垃圾回收人员进行清理，但是物业公司并没有及时清理，导致事故发生。当然，受害人刘×丹对于事故发生亦存在一定过错。事故发生在雨后，路面潮湿，较易发生摔倒等意外，刘×丹应当注意，却未能充分注意，因此应承担部分责任。
二关于赔偿责任分担。
法院酌情判令物业公司对刘×丹损失承担80%的赔偿份额。对此，刘×丹认可这一责任分担比例，物业公司认为其不应承担赔偿责任，不支付任何费用。物业公司是小区的物业管理单位，承担着包括卫生清扫、秩序维护等服务职能，因存在过错，未完全尽到管理职责，理应承担一定的赔偿责任。但是，要求物业公司承担80%的责任似有不妥。刘×丹作为一个成年人，即便雨后行走在有油污的路面，也应当知道此种情况下要慢行以防摔倒，也完全能够做到，却由于疏忽大意，导致摔伤。照此判例，即便物业公司尽到谨慎的注意义务，也将难以承受管理风险。笔者认为，要求物业公司承担20%的赔偿责任较为合理。
三关于赔偿项目及金额问题。
物业公司认为其不应承担误工损失、部分医疗费及律师费。因侵权行为造成损失的赔偿，应按照以被侵权人因此受到的损失来赔偿，以能合理地弥补受害人的损失为原则。关于误工损失，法院参照司法鉴定意见书确定的休息期，酌情确定并无不当。关于医疗费，能够提供医院收据专用凭证即可予以确认。关于律师费，应根据案件复杂程度、律师参与的工作多少、市场行情等因素酌情确定。将4000元律师费记入损失范围于法有据。
实务指引
物业管理是一项细致甚至有些琐碎的服务性工作，从各地发生的案例来看，物业管理也是一个充满着风险的行业，动辄要赔偿。同时也要看到有些风险是可以识别和防范的。在管理过程中，物业公司要树立服务意识、风险意识和安全意识，不断提高服务水平，降低管理风险。
一加强安全管理，控制危险发生。
凡是物业公司要承担赔偿责任的地方，多为安全风险的重灾区。哪些地方对业主的人身、财产可能带来损害，物业公司应当预先识别和防范。必须把安全管理摆在突出的位置，有时甚至要放在经营的前面，因为一次赔偿可能就会让一年的利润顷刻化为乌有。
二适当外包服务，巧妙转移风险。服务外包后，物业公司要侧重对外包单位的服务监管。
物业公司可以根据物业管理项目的具体情况，将清洁卫生、绿化养护服务、秩序维护服务外包给专业单位，并与专业服务单位签订外包协议，明确此类风险由专业单位承担。通过这种方式，物业公司可以将相关风险转移出去。
三通过购买物业管理责任险和公众责任险，转嫁部分风险。
物业管理责任险能在一定程度上保障物业公司及其工作人员，为其在经营过程中由于疏忽、过失或意外事故造成的第三者相关损失或伤害提供经济补偿，是物业公司转嫁其管理中的过失责任风险手段。
物业管理责任险的保险责任，是指在保险单明细表列明的范围内，因被保险人物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。公众责任险的保险责任，是指被保险人在保险单明细表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。
其中，意外事故是指日常生活、生产中的疏忽大意、失职、犯罪等原因而造成的事故，如失火、爆炸、碰撞等。意外事故必须是非所预见、非所愿意、非所期待的事故，亦即危险的发生一般应是事起仓促、猝不及防或事故的发生纯属偶然，非始料所及或事故发生虽属意料所及但不能确知其必然发生或确定其发生时间。过失是指应当预见，却没有预见，或者预见到了却轻信能够避免。疏忽是指应当注意且能够注意，却没有注意。构成法律上的侵权。
购买上述保险时，物业公司一定要注意保险产品的“霸王条款”，这些除外责任保险条款对于物业公司是不利的，应当在看清楚和计算好之后再做决定。还要注意如果购买上述保险，在保险范围内是否涵盖外包服务。
四参加调解和谈判要谨慎。
本案中，物业公司参加了房管办组织的协调会，物业公司工作人员承认事发时保洁不力导致场地有油迹，小区车辆违规停放，物业服务存在管理不规范等问题，并表示愿意积极寻求赔偿方案。虽然调解本身并无效力，但是如果表述不当，就相当于给对方提供了对自身不利的证据。
法规链接
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第二款 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
第一百一十九条 侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用;造成死亡的，并应当支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十六条 侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
第二十条 侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿;被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿;侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。
第二十二条 侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。
第二十六条 被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
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